论住房抵押贷款证券化在中国的应用前景

内容摘要.................................................2正文......................................................3

我国房贷证券化的应用，已站立于出发线..................3

我国住宅产业政策的扶持，为房贷证券化市场发展创新提供了前提条件..3

优良房贷已能够规模性投放证券化市场....................4

(三)证券化市场有潜在的巨大资金来源........................4

(四)证券化的法律环境已初步具备............................4

(五)符合国情的资产证券化机构.技术手段也基本形成...........5

二、我国房贷证券化的应用，可走自身特色的捷径和从试点起跑...5

担当特色机构（SPV）角色设计..........................5

特色机构（SPV）购买房贷资产的自有规模的资金来源......6

特色机构（SPV）将房贷资产证券的设想...................8

特色机构（SPV）发行的房贷债券和股票的可信度..........9

三、我国房贷证券化的应用，仍需在前进中扫除羁绊和困难........10

(一)有关法律障碍和会计处理问题..........................10

(二)证券化的中介机构问题................................10

(三)技术操作问题........................................10

(四)信息标准化管理问题..................................11

(五)专业技术人员的培训问题..............................11

主要参考文献目录........................................12

内 容 摘 要

 随着中国经济的可持续发展，中国的资本市场呈现了前所未有的良好发展势头。住房抵押贷款证券化也呼之欲出，我国房贷证券化的应用立于起跑线上，是由于具备以下条件：①国家产业政策的大力支持，成为房贷证券化的前提条件。②具有一定规模的优质房贷；③证券市场有巨大的资金来源；④相关证券化法律的保障；⑤房贷证券化实施的技术手段已具备。

国际上成熟的住房抵押贷款证券化的运作过程一般包括五个环节：①消费者向银行取得房贷；②银行将房贷出售给特殊机构（SPV）；③SPV将房贷组合为抵押支撑证券；④证券承销商发行抵押支撑证券；⑤将银行收取的本金按比例分红。而我国的住房抵押贷款证券化不能照搬外国的模式，必须根据我国的国情，实事求是，开拓中国特色的道路。① 特殊机构（SPV）可在我国商业银行的资产管理公司，信托公司，投资银行公司中进行资格审查；②可由相关的基金公司来提供需要的资金；③SPV对房贷资产证券的设计，包括对房贷资产证券的证券设计和购买房贷资产证券的设计，前者的设计形成房贷债券，后者的设计形成房贷股票；④房贷债券和房贷股票的信用评级。刚开始可由政府或国家银行给予担保，来吸引投资者，随着房贷证券化的逐步铺开和信用评级，增级运作的逐步完善，建立的权威性专业信用评级机构，将进行市场化的，全规范化的信用评级，增级运作。

我国房贷证券化的应用试点已经可行，但仍有诸多的障碍和困难，这需要尽快解决，也必须在推进应用中加以解决。①完善相关法律和会计处理；②尽快形成权威性的证券化的中介机构；③要具体解决技术操作层面的问题；④完善信息标准化管理；⑤加强对专业技术人员的培训。

论住房抵押贷款证券化在中国的应用前景

住房抵押贷款证券化（简称房贷证券化或MBS）是指以住房抵押贷款为支撑发行证券，在资本市场进行融资的过程和技术。房贷证券化诞生于20世纪70年代的美国，尔后迅速传播到欧洲、美洲、亚洲和大洋洲国家。30多年来发展如火如荼，目前，房贷余额与证券化的比重，欧盟已达20%，美国超过50%（其房贷支撑证券占债市的份额则达30%），并由房贷扩展到工商业贷款、信用卡应收款、商业应收账款、汽车贷款、收费性基础设施等领域。我国的房贷证券化萌动虽迟，也曾于世纪之交在央行的扶持下呼之欲出，却又在证监会的暧昧中悄然闭户。今天，中共十六届三中全会决定和国务院关于稳定发展我国资本市场9条意见，如春风化雨滋润了那方已破石而出的幼苗，也激励着我们用新活的头脑和大胆的笔调，勾勒房贷证券化在我国应用的光明前景。

一、我国房贷证券化的应用，已站立于出发线

（一）我国住宅产业政策的扶持，为房贷证券化市场的发展创新提供了前提条件

近年，国家出台一系列扶持住宅产业政策，深化住房制度改革，推行住房分配货币化；商业银行正逐步成为独立自主、自负盈亏的实体，盘活存量资产、消除不良资产的动力增强；我国资产证券化所需的部分中介机构已建立；人行、证监会在监督、管理国内金融业上具备了较强的控制能力，具备了信用重建能力和对未来房贷证券化市场的监管能力。年初，国务院发布关于稳定发展我国资本市场的9条意见，对发展资本市场新融资工具，促进房贷证券化的实际应用，有巨大的推动作用。

（二）优良房贷已能够规模性投放证券化市场

实施房贷证券化试点的关键因素之一是要有相当规模和良好质量的房贷资产。至2004年初，四大国有商业银行个人住房贷款余额已1万亿元。建行、工行两家银行的个人房贷业务占全国个人房贷业务的90%以上，这两家银行的房贷规模已具备首先试行MBS的需求。

（三）证券化市场有潜在的巨大资金来源

房贷证券是一种全新的投资品种，其在国内发行、流通的资金支撑潜力是巨大的。截止2003年底,我国城乡居民储蓄存款余额已超过11万亿元,为房贷证券化提供了充足的资金来源。我国银行利率自1996年以来七次降息,1999年10月开征储蓄存款利息税等政策，已使部分储蓄资金向股票、债券、基金分流，并预示房贷证券（优于上述品种）发行的向好前景；若拥有长期资金的机构投资者（养老社保基金和人寿保险基金等）进入资产证券市场，市场将会更加活跃。

（四）证券化的法律环境已初步具备

我国开展房贷证券化的有关法律框架基本建立，可依据的法律有：《公司法》、《担保法》、《票据法》、《保险法》、《合同法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《城市房屋转让管理方法》等，虽然其主要提供框架性指导，有的具体规定还与资产证券化的操作相冲突，但证券化的基本法律条件将会在证券化的试点实践需求中快速形成。

（五）符合国情的资产证券化机构、技术手段也基本形成

诚然，上述仅是必备的基础，我国全面大规模推广房贷证券化的条件还不完全成熟，但进行此项试点的宏观和微观条件已经初步具备，我国房贷证券化的应用已经站在出发线上。  二、我国房贷证券化的应用，可以走自身特色的捷径和从试点起跑

成熟的住房抵押贷款证券化运作过程一般包括5个环节：一是 商业银行向住房消费者提供住房抵押贷款；二是贷款发放银行向银行自己设立的SPV或政府设立的SPV真实出售住房抵押贷款；三是SPV将购买的抵押贷款组合为资产池，对即将发行的抵押支撑证券进行信用增级，邀请评级机构对该债券进行信用评级；四是SPV通过证券承销商向投资者发行抵押支撑证券；五是贷款发放银行作为服务商定期向借款人收取本息，将偿还的本息交给SPV，SPV在扣除一定费用后向债券投资者支付债券本息。其参与主体很多，有借款人、商业银行（住房公积金管理中心）、特设机构（SPV）、投资者、担保保险机构、监管机构及中介机构。

根据我国现实情况，我们的房贷证券化运作应从走有自身特色的道路和从试点起步，而不能坐等水到渠成。下面就我国房贷证券化的应用设想和主要环节做了初步解析：

担当特设机构（SPV）角色的设想

特设机构（SPV）是资产证券化的基本角色，但其设立十分复杂，且需一个过程。若尽快推进房贷证券化起步，可根据我国现实实际找到能担当此角色的实验者：

1、现有商业银行资产管理公司（如建行信达、工行华融等资产管理公司），它们以与各自商业银行（房贷资产产权的所有者）的根本关联关系和所其具有的资产管理结构体系、专业经验、资产证券化的业务创新能力，再经特设功能的增强或部分再造，就可以担当特设机构（SPV）角色。

2、已获重新登记的信托公司（如重庆新华信托公司等），已初步具备将商业银行优良房贷资产进行证券化的特设机构（SPV）的基本功能。

3、即将出现的大型证券公司（集团）设立的投资银行公司（子公司），或由国家政策银行（如国家开发银行）收购此类投资银行公司或出资设立、参股及控股投资银行公司等作为SPV，将更具有房贷资产证券化所必需的特设机构（SPV）基本功能，并具有资信高、专业经验丰富的特点。

上述3类机构担当特设机构（SPV）的角色，首先即能进行受托房贷证券化运作（表内核算），如商业银行将优良房贷资产向关联资产管理公司注入，或商业银行将优良房贷资产向信托公司、投资银行公司委托，如此进行房贷证券化应均无太大专业技术障碍，但却并非真正意义或实质性的证券化。若要实现商业银行将房贷资产出售给上述机构，进行真正意义或实质性（表外核算）的证券化，这些机构必须拥有购买规模房贷资产的大量资金。

特设机构（SPV）购买房贷资产的自有规模的资金来源

上述3类机构用什么大钱来购买商业银行出售的大量房贷资产？自有资金将是杯水车薪；借贷，因门槛和成本高企也将其完全排除。因此，一般设想是特设机构先设立专门住房贷款基金公司、发行基金募集购买房贷资产的资金，这又将出现一个新的复杂过程。为快捷、简化地解决此问题，可根据我国现实实际寻求便捷的实验途径：

1、上述3类机构委托现有基金管理公司代为发行房贷证券化基金（如“南方信达房贷保值基金”，即建设银行信达资产管理公司委托南方基金管理公司发行的房贷证券基金，举一反三），将募得的资金全额或大部（扣除发行费用和约定的基金发行收益）由特设机构用于购买商业银行出售的房贷资产。

2、上述3类机构与现有基金管理公司联合发行房贷证券化基金（如“华夏新华联合房贷基金”，即重庆新华信托投资公司与华夏基金管理公司共同发行的房贷证券基金，举一反三），将募得的资金按约定比例分配使用，主要部分应由特设机构用于购买商业银行出售的房贷资产。基金管理公司还可用分配的该基金部分资金用于向该类房贷证券投资。

3、上述3类机构自行、独立发行房贷证券化基金（如“华泰房贷证券投资基金”或“中信房贷投资增值基金”，即华泰证券控股集团公司所属投资银行公司和中信金融控股集团所属投资银行公司独立发行的房贷证券基金，举一反三），以募得的资金购买商业银行出售的房贷资产。

上述发行房贷证券基金的途径中，第一种障碍不大、实行较易；第二种可在之后试行；随政策、法律障碍的逐渐消除，应可过渡到特设机构独立发行。发行的房贷证券基金应首选开放式基金；若采用封闭式基金还可考虑规定固定回报率（略高于同期长期债券利率）。鉴于近期发行的单只普通基金规模已超过100亿基金单位或与之接近，首次发行的单只房贷证券基金规模可适当缩小，待投资者认识和认同后再逐步加大。

特设机构（SPV）对房贷资产证券的设计

特设机构受托进行房贷资产的证券设计与购买房贷资产的证券设计是不同的。对两种证券的初步设计是：

1、特设机构受托进行房贷资产的证券设计形式是房贷债券。如“新华深商0520房贷债券”，表明该债券的实际发行人是深圳市商业银行，由重庆新华信托公司受托发行，该债券为2005年发行，期限20年。若为凭证式或记账式债券，持有者将在2025年一次性兑付本息；若在证券交易所债市挂牌交易，投资者则分年获取固定收益或随行就市买卖交易。

2、特设机构购买的房贷资产的证券设计形式一般为股票。如“联合房贷”，代码60xxxx，表明该股票的发行人是联合证券所属投资银行公司，在上海证券交易所挂牌交易，投资者随行就市进行买卖交易，并按股权分红。

若发行房贷债券，还可回过头来看担当特设机构（SPV）角色的另一种思路，即直接由商业银行（住房公积金管理中心）作为特设机构SPV。其直接以一组房贷为抵押发行债券（表内或准表外证券化），抵押贷款发放银行（住房公积金管理中心）既是原始权益人、发起人，又是抵押债券的发行人，同时还是服务商，将更加简化房贷证券化的一般结构和过程，还规避了有关法律上的障碍。

特设机构（SPV）发行的房贷债券和股票的可信度

解决这一问题是我国房贷证券化能否实际应用的关键环节。根据我国社会公众及机构投资者对国家、政府部门和国有银行持完全或基本信任的现实情况，可考虑如下较稳妥、便捷和实用的安排：

1、对特设机构受托发行的房贷债券，为提高其信用度，至少在发行首批债券时，由政府部门或国有银行债券的还本付息给予担保，以提高对投资者的吸引力及安全感。因特设机构拥有个人住房抵押贷款资产，实际上提供担保的风险较小。

2、对特设机构及其购买房贷资产后发行的房贷股票，为提高其信用度以吸引投资者及增加其投资安全感，应对两者进行信用评级及增级。根据我国实际，对商业银行、资产管理公司和信托公司及其发行的房贷证券的信用评级，可考虑由人行、银监会的有关部门及高校、研究机构专家组成临时信用评级机构进行，并根据其实际运作情况跟踪检查评审进行增级，定期公布；对投资银行公司及其发行房贷证券的信用评级，可考虑由证监会、人行和主要商业银行的有关部门及高校、研究机构专家组成临时信用评级机构进行，也根据其实际运作情况跟踪检查评审进行增级，并定期公布。必要时，还可聘请国外评级机构参加此工作。

随房贷证券化的逐步铺开和信用评级、增级运作的成熟，再建立权威性的专业信用评级机构，进行完全规范化的信用评级、增级运作。

可以说，解决了上述主要问题，此后的其它环节就会比较顺利通过。因此，只要政策、法律和主管（监管）部门扶持，我国房贷证券化的实际应用应该是能尽快实现的。实际上，准房贷证券化的实验已经在改革开放的前沿地带浮出水面，那就是工商银行深圳市分行与联合证券的房贷证券化方案和深圳市商业银行与重庆新华信托公司的房贷证券化运作进程，相信终将落锤定音。

三、我国房贷证券化的应用，仍须在前进中扫除羁绊和困难

我国房贷证券化的应用试点已经可行，但仍有诸多障碍、羁绊和困难，这需要尽快扫除，也必须在推进应用中加以解决。

１、有关法律障碍和会计处理问题。应尽快制订针对我国现阶段资产证券化试点工作的专门条例，对特设机构、房贷基金、房贷债券转让、担保和信用评级与增级等等做出基本框定；对公司、信托、基金、担保、破产等法规和会计准则进行适当修订；以利我国房贷证券化的实际应用。

２、证券化的中介机构问题。房贷证券化涉及债券评级（结构融资评级）、资产评估、个人资信评级、担保、保险、会计、审计、法律等诸多中介业务。目前，我国提供这些服务的中介机构威信低、服务质量差，应在证券化应用中，推进中介机构的高质化、标准化发展，满足证券化发展的需要。

3、技术操作问题。房贷证券化实际应用中，应解决的技术操作问题还较多，如一房多抵、贷款违约率的确定、债券利率的确定、个人房贷标准的设定、个人房贷转让、房款违约风险分担、商业银行对已出售的不符合收购标准贷款的回购、房贷资产库（池）的建立及抵押贷款群筛选标准的确定，等等。

 4、信息标准化管理问题。目前，不同银行及其分支机构在房贷操作中不统一、不规范；由于银行贷款的变化，特设机构对基础资产池的实际状况难以实时掌握；银行在房贷的信息化管理上，与证券化要求的高效性、标准化、实时化有差距；等等。这些都要通过改进技术、统一操作加以解决。

5、专业技术人员的培训问题。房贷证券化需要精通各项业务的高水平专门人才，近期可以采用有关部门聘请高校、研究机构和银监会、证监会及境外专家，对银行、特设机构、评级机构、基金管理公司、券商和有关中介机构的相关人员进行短期专业培训，以解决人才急需。

参考文献：

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[2]王开国.资产证券化论[M].上海财经大学出版社，1999

[3]李曜.资产证券化---基本理论与案例分析[M].上海财经大学出版社，2001

[4]于凤坤.资产证券化：理论与实务[M].北京大学出版社，2002

[5]沈沛.资产证券化研究[M].海天出版社，1999

[6]《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》