我国房地产泡沫问题探讨

一、房地产泡沫的争论

（一）房地产泡沫的含义及特征

（二）对有、无泡沫的争论

二、我国房地产市场现状及分析

（一）我国房地产的现状

（二）房地产泡沫的影响

三、房地产泡沫产生的原因分析

（一）土地投机

（二）政府干预

（三）银行信贷作用

（四）国际游资与炒房团

（五）其它因素

四、对房地产泡沫的政策建议

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

（二）严防房地产投机

（三）规范土地资源管理

（四）国家宏观政策调控——财政、税收杠杆作用

（五）加强金融监管和信贷监管力度

五、结论

内 容 摘 要

房地产业是一个基础性很强、产业关联度很大的产业，其持续健康的发展可以带动整个国民经济的快速发展。但如果房地产业出现过度增长、脱离实际经济基础的支撑，则有可能引发房地产泡沫，而且房地产泡沫在很多情况下都是以破灭的形式而结束，房地产泡沫的破灭易导致严重的金融危机，极大地危害整个国民经济，这些都被已发生泡沫经济的国家和地区广为证实。泡沫理论以及泡沫的实证研究在经济学研究中还是属于一个比较新的领域，各种观点的争论至今仍较多，而且其涉及的深度和广度都很大，国内对泡沫的研究更是近十多年的事情。 

近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论。那么，什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应怎样完善政府的各项政策及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢?

我国房地产泡沫沫问题探讨

2002 年以来，我国房地产市场逐渐升温，房地产价格高速上涨。表现在：①房地产开发投资快速增长；②房地产需求快速增长；③商品房平均销售价格快速上涨。

国内外的历史经历表明，如果房地产的价格上升过高，则容易产生房地产泡沫。泡沫经济的历史教训是惨重的，每次泡沫经济事件的发生都对一个国家或一个地区的经济产生极大的负面影响，而房地产泡沫在泡沫经济中都发挥着极其重大的作用。由于房地产泡沫的极大的负面影响性，所以对其研究有极其深远的意义。本文在探讨我国当前是否存在房地产泡沫的同时，分析了房地产泡沫可能产生的原因并提出了相应的对策和建议，这无疑对促进我国房地产的健康发展甚至对我国国民经济健康发展都具有深刻意义。

　一、房地产泡沫的争论

近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫? 

（一）房地产泡沫的含义及特征

 所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，同质性较强，其价格相对较稳定，较易判别，所以房地产泡沫实际上主要指地产泡沫。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小要素的价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。

 在房地产泡沫形成过程中，房地产价格能维持一段时间内的上涨，也要具备以下三个条件:

 ①只要人们预期房地产价格会不断上涨，那么借款去买房子的人就一定能赚钱，在投资市场上就一定源源不断地有接班人。

 ②在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。这些交易费用越低，买卖房地产的利润就越高，就越容易刺激房地产投机活动。

 ③银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。借钱的人多了，银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增加利率，利润更为丰厚。同时利率越高，吸引居民储蓄越多。作为赢利金融机构的商业银行实际上是房地产泡沫的推波助澜者。

此外，如果有垄断力量的投机集团参与炒作，那么房地产泡沫可能会更快地形成。例如我国92、93年海南、北海等地的房地产泡沫正是由于各级政府机构直接或间接的投入资金或划拨土地，参与炒作，从而推动市场迅速泡沫化。

（二）对有、无泡沫的争论

对于我国房地产业出现的房地产投资高速上涨，房地产价格急剧上升的现象，政府官员、专家学者和实业界人士分别提出了三种观点，即泡沫论、非泡沫论和存在泡沫危险论，并展开了激烈的争论。

①泡沫论

持该观点的专家学者认为我国近年来房地产价格上涨过快，价格严重背离其真实价值，房价收入比过高，房地产泡沫不但已经存在，而且还非常严重。

②泡沫危险论

持该观点的专家学者认为我国房地产价格在近年上涨过快，特别是在房地产热点地区如上海、北京、杭州等地存在房地产泡沫，全国整体上则存在过热的趋势，如不加以调控，则有可能演变为全局性房地产泡沫，这是一种泡沫危险论观点。

③非泡沫论

持该观点的专家学者认为我国房地产目前发展健康，房地产市场上真实需求存在，房地产价格的上涨基本合理，不存在房地产泡沫。

二、我国房地产市场现状及分析

　要想探讨我国房地产市场到底有、无泡沫，首先，就需要了解我国房地产的现状；其次，再来分析其会产生什么样的影响　（一）我国房地产的现状

1．房地产市场供求总量 

主流的观点认为2006年房地产市场供求总量大致平衡，目前我国房地产市场总体平衡，且市场潜力巨大；但相反的观点认为当前房地产市场供给回落快于需求回落。  2．房地产市场结构 

大都认为当前我国房地产市场结构不合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。由于房地产市场本身就是一个十分复杂的体系，房地产市场结构涵盖了供求双方的主体结构、市场体系结构、产品结构、区域结构、投资结构等组合体。根据市场结构理论：只有一个充满众多竞争主体的市场最后会成为一个具有提高生产能力和效率的市场。因而要保持房地产市场的结构平衡，就是通过各要素之间的相互扩张和收缩，真正建立起公平与效率、激励与约束的房地产市场运行机制，才能从根本上调整其市场结构达到其优化配置。

3．房地产市场价格 

国内外比较一致的观点是近几年房价居高不下，从2006年全国房地产总体市场价格走势看，国家相继出台针对房地产行业的宏观调控政策，给整个房地产市场带来了较大的冲击，导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓，这种市场态势还将延续3-5年。如国家统计局谢伏瞻表示：2006年1季度上涨4.4%，2季度上涨5.4%，3季度上涨3.6%，4季度上涨1.5%。但总的看，2006年房屋销售价格总水平在前几年大幅上涨之后，全年平均仍上涨5.5%。 其中普通住宅同比上涨5.9%，高档住宅同比上涨7.7%。 当前房价快速上涨是一个不争的事实，当然由于房地产本身的地域性特征决定了不同区域性的房价上涨幅度的差异性，因而必须根据不同区域实际情况采取不同的政策举措，切忌一刀切。如北京（9.6%）、大连（10.7%）、深圳（11.7%）等城市的房地产价格就是高位增长。但其有一定的条件：一是市场需求旺盛；二是土地开发、建设成本提高；三是商品房供应量相对不足，结构不尽合理。 4．房地产市场吸纳状况（房地产空置率） 

空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率。关于当前房地产市场吸纳状况目前也存在着争议。通常人们用房屋空置量和空置率指标来分析我国当前房地产市吸纳状况。国家统计局2006年11月17日发布的报告显示，截至10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7%。 

（二）房地产泡沫的影响

1. 抑制了其他产业的发展

 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%:第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，增长了38%，占全部资金来源的30.3%:第三大资金来源是银行贷款，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。

2. 降低资源配置效率

房地产泡沫经济使得房地产业占用了大量资金，实际上是无效占用或低效使用稀缺资源，从总体上降低了社会的生产效率。等到房地产泡沫经济崩溃时人们才发现，泡沫经济所导致的资源分配扭曲已经严重地损害了国家的综合国力。从亚洲和世界上遭遇到金融风暴袭击的国家的案例来看，房地产泡沫经济不仅具有静态的资源再分配效果，而且在动态上削弱了整个国家的竞争能力，造成了巨大的效率损失。

3. 给金融系统带来巨大的金融风险

 在房地产泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。一旦房地产泡沫经济崩溃，几乎所有的人和企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区。不管是谁为泡沫经济殉葬，在银行的帐目上必然出现大量呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产，最终银行系统也势必被拖垮，从而出现全面的金融危机。

4. 加大贫富差距和国民收入不平等

房地产泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大了社会贫富差别。在房地产泡沫经济疯狂中，有些人在房地产上发了横财，一夜之间成为富豪。许多老百姓追风而上，把自己多年积蓄或者退休养老的资金都投入房地产，当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是老百姓，特别贷款购房者，最后往往血本无亏，这些人势必要成为社会保障系统的包袱。

5. 有可能引发政治和杜会危机

 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加 38% ,1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

三、房地产泡沫产生的原因分析

　对我国房地产的现状进行分析还难以应对房地产泡沫,我们还必须对导致房地产泡沫产生的因素进行分析，才能更加全面地了解我国房地产泡沫程度所处的位置。根据我国房地产发展的情况,本人认为房地产泡沫形成的原因有如下几点:

（一）土地投机

 地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，二者缺一不可。作为解释地产泡沫形成的一个最主要因素，土地投机又往往与预期，非理性预期等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，土地投机者开始增加土地的购买和囤积，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价，房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时，土地供应基本保持不变、土地交易制度不健全及行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易(很大程度上是投机交易)直接决定的。

（二）政府干预

房地产业作为国民经济的基础性、主导性产业，对国民经济发展的促进作用举足轻重，对经济增长自身周期惯性影响非常大。房地产可以促进建筑业发展，拉动建材、钢铁、金融服务等相关部门，促进居民居住环境改善，扩大消费品需求，间接带动城市基础设施和相关公共服务业。城市建设是最能够表明政绩的，地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，因此，各级政府都下大力气干预房地产业。例如住房制度改革、土地改革、以及国家出台政策鼓励购房按揭、建经济适用房等政策，都直接推动了房地产业的增长。

（三）银行信贷作用

房地产是一个种资本密集型的产业，资本需求量特别大，没有银行的参与是难以启动的，更免谈蓬勃发展。银行发放房贷，推动信用式消费，是现代文明的体现。但近年来房贷的发放略显宽松，未能严格审查贷款人的信贷资格及把握好进度和数量，主要表现为量上失控，创造了超现实的消费、过度消费。宽松的房贷准入制，给那些投机者更多的资金来购买商品房用来囤积，同时使房地产业从表面上看变得更加的繁荣，直接提升了房地产的价格。

（四）国际游资与炒房团

在人民币升值预期和国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场.他们把房地产看成剩余资本追逐和炒作的对象，他们购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买，越买越涨，使房地产市场过度投机的现象越来越明显。

在房价持续大幅上涨的地区，存在着一个数量庞大的特殊购房群体——投资购房者。这群投资购房者买房的目的是通过恶意炒作抬高房价，转手倒卖以获取高额利润，所以又被称为“炒房族”。这些炒房者大量涌入某地房地产市场将使该地的楼市需求被虚假放大，造成楼市旺盛的假象。如果土地、楼盘的供应量少，就会造成一时的供不应求，房价随之被人为的大幅抬高。据上海市统计局、上海市房地产协会和上海房地产交易中心所作的‘关于投资者购房’的课题调查显示，2004年上海投资购房比重大到16.6%，接近国际公认的20%警戒线。”

（五）其它因素

地产泡沫的形成除以上分析之外，还存在着许多其他的因素，如“权利寻租”行为破坏了市场经济的公平竞争机制，导致真正进行房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转入土地而退出市场，大量的投机者却不断进入并且在市场上异常活跃，这种“劣币驱逐良币”的现象也在促使着地产泡沫的形成。

同时，从消费决策角度来看，低利率鼓励了消费，居民对消费品(如房屋)的需求大幅度上升。而且低利率使得人们进行本币储蓄的愿望大大降低，居民更愿意通过购买房地产和股票来保有自己的储蓄。此时，对房地产市场的需求过多造成了房地产价格上涨迅速。

四、对房地产泡沫的政策建议

房地产泡沫对国家的危害如此严重，我认为国家应该对房地产市场在以下几个方面施行政策：

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本平衡，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止将楼市的价格过分炒高，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为适应大众的不含泡沫的主导产业。

（二）严防房地产投机

房地产投机是房地产泡沫产生的根本因素，要抑制房地产泡沫，必须限制房地产投机，具体可采取以下措施:(1)通过税收抑制投机，政府可以征收空地税，土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易，加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易等。(2)通过加强信贷监管来抑制投机，投机者的资金往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资金。为此，应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例，房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。

（三）规范土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而私自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

（四）国家宏观政策调控——财政、税收杠杆作用

税收政策对房地产市场的调控机制主要体现在三个环节：房地产的开发、保有和转让。

1、在开发环节中的适度调控之所以强调适度税收调控，是因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加税款向消费者转嫁，反而会造成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体现政策的导向性。

2、房地产保有环节的税收体系改革目前我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：首先，现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益。其次，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。再者，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅含城市、县城、建制镇和工矿区，而随着乡镇企业的发展，东部许多农村地区与城镇的差别已大大缩小，因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。

3、从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税：美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%~30%的税率征收不动产增值税。

总之，为了避免房地产“泡沫”膨胀可能对我国经济和谐发展造成的负面冲击，在我国目前由于经济发展导致的正常房地产需求与非理性热钱炒房需求双重叠加，而导致的供求严重失衡的房地产市场中，只有通过税收政策、货币政策等对需求的多管调控，在尊重引导房地产潜在需求者和投资者作为基本需求主体的理性和自主决策权的基础上，发挥市场的作用，从而使房地产供给和需求关系恢复到与经济和谐发展相适应的理性水平，才是调控房地产市场的根本之道。

（五）加强金融监管和信贷监管力度

房地产业是一个资金密集型产业，我国多年来房地产企业对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上，但是银行的钱主要来自老百姓，银行的风险加大了，也就是社会公众的风险加大了。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴国外的经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场，有效化解金融风险。商业银行应进一步对个人住房抵押贷款进行风险普示制度，即提醒贷款申请人，在借款时应考虑到人民币利率变动可能带来的还款数额变动的压力，使购房者对自己的购房行为更加理性化和个人财务安排的弹性化。

五、结论

我国现在正处于全面建设小康社会，向现代化国家迈进的阶段。当前国民经济一直保持快速增长，因此做到全面而协调发展经济，对于我国建设和谐的小康社会来说至关重要。住房是体现人民生活水平的一个重要的方面，房地产业已成为国民经济中的重要支柱产业和主导产业，大力支持和保障房地产业的持续健康发展不仅关系到国家的根本利益，同时也与广大消费者的利益息息相关。

我国目前正处于房地产周期的复苏与增长期或者繁荣期，我国房地产市场总体运行比较健康。但是，由于各项相关指标均运行在高位，因而存在着较高的潜在的房地产泡沫风险因素，但尚未形成严重的房地产泡沫，更未达到房地产泡沫破裂程度。但是局部地区的房地产泡沫的出现，为中国房地产市场敲响了泡沫警钟。

随着国家加大对房地产行业宏观调控，建立、健全相应的政策法规来约束房地产的发展速度与方向，严格限制各级政府的缺位与越位行为，加强金融监管力度，打击投机性投资行为，限制国际热钱的影响，可以使我国的房地产业会得到全面健康与合理的发展，使已经出现的局部地区的房地产泡沫逐渐消除。

 

参 考 文 献

1、洪开荣，《房地产泡沫：形成、转化与吸收》中国房地产金融，2001.8.

2、谢经荣，《地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴》，经济管理出版社，2002.

3、冀愉，《泡沫：从股市到楼市的繁荣幻象》，北京师范大学出版社，2006.

4、苑林娅，《中国房地产市场存在泡沫吗?》，南方金融，2005.4.

5、曹振良　傅十和，《房地产泡沫及其防范》，中国房地产，2000.2.

6、曾文渊，《泡沫经济与我国房地产业研究》，重庆大学校报，2003.

7、王影，《商品房空置率与房地产泡沫》，技术与市场，2006.9

8、胡三宁，《我国房地产泡沫的分析和防范》，天津商学院报，2006.

9、陈珊，《浅析房地产定沫产生的原因及对策》，市场周刊，2006.3 

10、孙莉苹　龙茜，《中国地产泡沫的原因分析和相应对策》，甘肃农业，2006.12

11、《各行业固定资产投资完成情况》.中国国家统计局网