浅议我国商业银行个人住房消费信贷的风险与防范措施

本文描述了我国商业银行发展个人住房消费信贷业务所经历的阶段、现状以及面临的各种风险。从金融基础设施、银行业自身、国家宏观经济金融政策和法律等方面分析了我国商业银行发展个人住房消费信贷业务存在风险的原因。最后，针对我国商业银行个人住房消费信贷业务的风险，提出我国商业银行个人住房消费信贷业务防范风险的措施。

关键词：个人住房消费信贷；风险；防范措施

目录

Synopsis1

浅议我国商业银行个人住房消费信贷的风险与防范措施2

一、我国商业银行个人住房消费信贷经历的阶段和现状2

二、我国商业银行个人住房消费信贷存在的主要风险4

（一）资金风险4

（二）市场风险4

（三）政策风险5

（四）法律风险5

三、我国商业银行个人住房消费信贷风险形成的原因5

（一）金融基础设施不健全5

（二）我国银行业的风险管理理念远未成熟,银行自身抵御风险的能力弱6

（三）贷款品种和信贷利率政策单一6

（四）国家住房产业政策和房地产市场的不断变化7

（五）我国个人住房消费信贷相关法律法规不健全7

四、我国商业银行个人住房消费信贷风险防范对策7

（一）建立和完善个人信用体系7

（二）培育和发展房地产交易二级市场，稳步探索、发展住房抵押贷款资产证券化7

（三）不断改善利率结构8

（四）完善我国住房保险体系，促进银保合作8

（五）完善银行内部风险管理体系，提高银行抵御风险的能力8

（六）密切关注国家住房产业政策和房地产市场的变化9

（七）完善个人住房消费信贷的法律法规9

Keywords:personal housing & consumer loan services；risk；precaution

浅议我国商业银行个人住房消费信贷的风险与防范措施

近年来，我国商业银行的消费信贷业务迅猛发展，其中以个人住房消费信贷为主的消费信贷已经成为我国商业银行重点发展的贷款投向。但我国个人住房消费信贷发展中仍然存在着风险，需要我们去分析、认识。我们必须进一步提高商业银行在发展个人住房消费信贷过程中的防范风险的意识，推动我国个人住房消费信贷健康发展。

一、我国商业银行个人住房消费信贷经历的阶段和现状

（一）20世纪80年代中期到90年代中期，是我国个人住房消费信贷的探索、尝试阶段。20世纪80年代中期，我国刚刚提出经济体制改革的重心转向城市时，国内部分金融机构开始尝试发放城市居民住房贷款，但由于福利分房制度以及相关的信贷法律法规没有推出，客观上抑制了个人住房消费信贷的发展。

（二）1997～1999年，是我国个人住房消费信贷的试点阶段。90年代中期，随着我国经济体制改革步伐的加快，发展消费信贷逐渐成为中国改革和发展的重要议题。1997年～1999年，人民银行相继颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》、《个人住房贷款管理办法》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求商业银行积极开展国内广大城市居民的消费信贷业务。商业银行个人住房消费信贷开始起步，并取得了突破性的发展。到1998和1999年，全社会金融机构个人住房消费贷款余额分别达到426.16亿元和1357.71亿元，年增速超过100%。

（三）2000年至今，我国个人住房消费信贷进入了迅猛发展、激烈竞争的新阶段。2000年以来，个人住房消费贷款占金融机构个人消费贷款的74.9～80.1%，占各项贷款的3.4～7.4%（见表1），而且个人住房消费信贷在金融机构各项贷款中所占的比例不断增加。个人住房消费信贷的发展改善了商业银行的资产结构，目前金融机构的个人住房消费贷款不良贷款率不到0.5%，个人住房消费信贷已经成为金融机构最优质、最有发展空间的业务种类，也是各商业银行竞争最为激烈的业务品种之一。

表1：2000年以来个人消费贷款和个人住房消费贷款增长情况表

年份

各项贷款余额（亿元）

个人消费贷款余额（亿元）

个人住房消费贷款余额（亿元）

同比增加%

个人住房消费贷款占个人消费贷款的比例

个人住房消费贷款占各项贷款的比例

2000

99371.1

4265.1

3376.9

148.7

79.2

3.4

2001

112314.7

6990.3

5598.0

65.8

80.1

5.0

2002

131293.9

10684.3

8269.0

47.7

77.4

6.3

2003

158996.2

15732.6

11779.7

42.5

74.9

7.4

二、我国商业银行个人住房消费信贷存在的主要风险

（一）资金风险

1、资金来源风险。目前，个人住房消费贷款的资金来源基本依赖于一般储蓄。一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点，与个人住房消费贷款数量大和期限长的特点及趋势是相互冲突的。两者在结构、数量和时间上的不匹配使个人住房消费信贷业务隐含了相当大的风险。

2、资金归还风险。资金归还风险是指因借款人违约而使银行遭受资金损失的风险。根据违约者主观意志的不同，可分为理性违约和被迫违约。

理性违约是指借款人在房价大幅下跌时，下跌的幅度大于借款人已经投入的资金和成本时而导致的违约行为。

被迫违约是指借款人由于个人财力不足，无力继续还款的情况下而导致的违约行为。

（二）市场风险

1、信用风险。信用风险可以分为企业信用风险和个人信用风险。企业信用风险是指由于开发商违约或者诈骗导致银行利益受损的风险。表现为：（1）善意违约。开发商将购房款入帐后，出现资金不足而使楼盘烂尾、未补足地价而办不出房地产证、楼盘建筑质量较差等情况，引发购房人停止返还银行贷款，使银行被迫陷入纠纷。（2）恶意诈骗。一些开发商或经销商为促进销售，利用法律不健全和银行工作制度执行不严的机会，以关联企业或有特殊关系的个人名义购买其开发的房产，通过这种假按揭行为套取乃至诈骗银行资金。个人信用风险是指由于借款人基本状况，包括经济状况、政治状况、健康状况等发生变化而引起的风险。

2、利率风险。利率风险是指因金融市场利率的变化，使银行陷入利率倒挂，导致银行负债成本增加和贷款收入下降的风险。按照现行的住房抵押贷款管理要求，贷款发放后若遇利率调整，于次年执行新利率。如果是存款利率和贷款利率同时提高，按照存款来源与去向对称的原则，银行将遭受当年贷款利息收入减少和存款利息支出增加的损失，即出现低利放贷和高利吸储的利率倒挂现象。由于住房消费贷款多为中长期贷款，期间利率倒挂现象的产生将是必然频繁的。

（三）政策风险

政策风险是指国家宏观经济政策调整变化而使银行可能承担的风险。

（四）法律风险

法律风险是指由于法律制度不健全的原因，而使借款人不能偿付债务或拒绝偿付债务，导致金融机构产生损失的风险。

三、我国商业银行个人住房消费信贷风险形成的原因

（一）金融基础设施不健全

1、个人信用体系不健全。由于我国的银行信贷登记咨询制度主要是对企事业单位借款人资信情况进行登记咨询的、为金融机构提供企事业单位借款人资信服务、提高金融系统防范和化解企事业信贷风险能力的工作制度，但针对个人资信情况进行登记咨询的信用体系尚未建立，这使银行无法调查确定申请人目前是否有非本行负债，是否有不良信用记录。另外，与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度尚未建立。借款人在还贷期间出现的收入下降、下岗失业、证券投资缩水等情况银行无法准确把握。这使得银行在发放个人住房消费贷款时不得不小心谨慎，大大地增加了银行的资金归还和信用风险。

2、抵押制度不健全。首先，在我国个人住房抵押市场上，借款人买的多是期房，开发企业资信差，竣工期与房屋质量没有多大的保障，以这种虚拟成分的房地产作抵押，一旦开发商出现善意违约的情况，将不可避免影响银行的资产资量。其次，房产与土地所有权“两权分离”，致使抵押物的产权及相联的收益界定不清，那么这种与土地权属脱节的房产就不能保证债权人的利益。再次，按照规定，借款人如连续6个月不能按期偿还贷款本息，银行有权处置抵押物，但由于现阶段我国房地产交易二级市场还不完善，处置抵押物的执行机构也不明确，收回的房子或抵押物很难足值变现。

3、抵押贷款二级市场尚未建立。目前，个人住房消费贷款资金来源的短期性和随意性与个人住房消费贷款数量大和期限长的冲突是急需解决的问题。然而，解决资金来源风险以及导致银行负债成本增加和贷款收入下降的利率倒挂风险问题的抵押贷款二级市场尚未建立，使商业银行的融资渠道过于单一，融资成本过高，风险较大。

4、担保机制不健全。国内商业银行办理个人住房贷款时往往要求贷款人提供第三方保证，承担连带责任。实际操作中，贷款人通常选择自然人、法人或房地产开发商提供担保，但受自身因素、外部因素以及政策因素影响，自然人、法人或房地产开发商很难完全承担担保行为，第三方担保形同虚设。目前，各地都兴办置业担保公司，其资信低、规模小、专业人员匮乏，因而很难得到银行和借款人的信任。加之担保条件也极为苛刻，如要求贷款与房产价值比不能超过60%，保费费率为1%-2.5%等等，无形中增加了借款人的负担。

5、保险制度不完善。针对近年来个人住房消费贷款蓬勃发展的形式，在传统住宅保险基础上，保险公司设计开发了“个人贷款抵押房屋综合保险”，即在传统的房屋损失保险责任的基础上增加了借款人意外伤亡条件下的还贷履约保证保险责任，但和银行迫切要求的保险公司提供针对借款人任何信用风险的还贷履约保证保险，还有一定的差距。甚至还有部分保险公司当贷款风险出现时，不是按原先签定的合同协议进行赔偿，而是收保费时积极，赔款时则百般挑剔，以种种借口拖延赔款，从而使贷款风险不断恶化。

（二）我国银行业的风险管理理念远未成熟,银行自身抵御风险的能力弱

长期受计划经济体制下形成的漠视风险的思维定势和行为惯性的影响，目前我国商业银行对风险管理的认识仍不充分。在我国商业银行中，过分注重规模、轻视资产质量和盈利的现象比较普遍。正是由于这种规模至上的银行衡量标准危害银行长远发展目标。根据国际和香港方面的经验，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款3-8年中逐步显现，我国的个人住房信贷业务是最近三年才开始发展起来的，个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，但一方面，我国的个人住房消费信贷基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面，我国的个人住房消费信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。因此，时点不良贷款率指标并不能反映真实的违约水平。然而商业银行管理者普遍认为个人住房贷款风险很低，将其作为“自主类贷款”，下放贷款审批并不受贷款指导规模的限制。这使得商业银行为达到规模经营，迅速占领市场份额，纷纷通过简化贷前调查等手续来提高放贷效率，从而造成对借款人资信状况、还款来源等情况调查不实，埋下风险隐患。此外，我国商业银行的资本充足率低，资产质量、收益率和流动资产比率有待提高，这些都使得银行自身抵御风险的能力偏弱。

（三）贷款品种和信贷利率政策单一

目前，我国实行的只有一种可调整利率抵押贷款，即贷款利率经常随中央银行的利率变化而变化。贷款利率的调整，虽有利于银行将利率风险转嫁给借款人，这在利率持续走底的情况下也许是可行的，但是，当利率调整发生逆转时，或当居民的收入增长幅度低于利率上调的幅度时，支付能力下降所导致的信用风险就将不可避免地发生。此外，在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长时间实施一种利率政策，且无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置失调。

（四）国家住房产业政策和房地产市场的不断变化

由于我国的个人住房制度改革和住房货币化还处在摸索和渐进过程中，政府宏观经济政策的实施和经济发展情况都将影响到银行业个人住房贷款业务的运作。另外，我国的房地产价格普遍偏高，在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时，银行常常不易察觉，大量的银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。

（五）我国个人住房消费信贷相关法律法规不健全

1997年起，人民银行相继颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》、《个人住房贷款管理办法》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》等法律，但对于保护借款人、贷款人等的权益，解决纠纷的方法都没有明确而详尽的阐述。这给商业银行发展个人住房消费贷款业务带来很多漏洞。

四、我国商业银行个人住房消费信贷风险防范对策

（一）建立和完善个人信用体系

针对个人信用状况，从国外情况看，贷款人通常依靠商业性的信用报告机构来完成信用调查工作，这些机构专门负责收集、保存申请人的有关信用资料，并以出售这些资料获利。从加快我国个人征信体系，推动个人信用消费发展的角度看，可由中央银行牵头，各商业银行、证券公司、保险公司等金融机构共同参与，组建相互联网的信息库，实现资源共享，并在此基础上成立个人信用登记公司，逐步建立起适合我国国情的个人信用登记、使用制度。此外，还要建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度等，完善个人信用体系。

（二）培育和发展房地产交易二级市场，稳步探索、发展住房抵押贷款资产证券化

培育和发展房地产交易二级市场。落实房改政策，停止实物分房，创造一个良好的住房消费氛围。真正解决住房产权和商品化、社会化问题，明确处置抵押物的执行机构，使银行的抵押物处置不再困难。

稳步探索、发展住房抵押贷款资产证券化。住房抵押贷款证券化已经成为美国、加拿大等国住房信贷资金的重要渠道，住房抵押贷款证券化的主要优点在于使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散抵押贷款风险。同时，住房抵押贷款证券化还具有灵活的市场运行方式，即可根据预期的住房信贷资金要求，调整发行证券的品种、数量、利率和期限。因此，以住房抵押贷款证券化为主要代表的间接融资形式已经成为银行提高资产流动性、资本利用率，改善银行的资产负债结构，加强住房信贷资金的宏观调控，优化资源配置、抑制房地产泡沫的重要举措。

（三）不断改善利率结构

根据中国人民银行下发的《个人住房贷款管理办法》，金融机构用信贷资金发放的住房贷款按住房贷款法定贷款利率（不含浮动）减档执行。目前我国个人住房贷款期限为10～15年的占了60%～70%的比例。贷款期限10年以上的，利率是在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮最高不得超过5%。这种利率结构在减轻借款人还款负担的同时，降低了银行的利息收入，并使银行的利息收益与其承担的长期风险不相匹配。因此，必须改善个人住房贷款的结构：在期限上要细分，各种期限贷款利率在法定贷款利率基础上的浮动空间要加大，最后使利率市场化。

（四）完善我国住房保险体系，促进银保合作

作为住房金融体系重要组成部分的保险业，应积极完善我国住房保险体系，在继续发展为在建阶段和房屋出售后的传统住房保险业务的基础上，进一步完善与个人住房按揭业务配套的保险业务，主要是在传统住房保险损失基础上增加了借款人意外伤亡条件下的还贷履约保证保险、个人贷款抵押房屋综合保证保险以及开发住宅质量保证保险，积极探索配合住房抵押贷款证券化的保险。商业银行应加强和保险公司的合作，选择实力强、信誉好的保险公司进行合作，并在合作协议中对可能出现的风险和双方应负的责任进行明确，营造一个良好的合作氛围，使个人住房消费信贷持续健康的发展。

（五）完善银行内部风险管理体系，提高银行抵御风险的能力

首先，要强化风险管理理念。要扭转商业银行过分注重规模、轻视资产质量和盈利的现象，营造风险管理理念，使商业银行在利润和质量的基础上求发展。其次，要加强对个人消费信贷的全过程的管理。在贷款的发放阶段，既要保证审批流程的高效，又要严格审查贷款申请人的信用状况和还款能力。审核贷款申请时主要应侧重考虑个人信用记录、个人负债比率、个人就业记录、个人保险、贷款期限、贷款上限等因素。在贷中环节，要进一步明确各业务岗位的操作关键所在，规范程序，落实各环节的责、权、利，做到任务、权限和责任的统一。在贷后管理环节，应加强跟踪监控，实时掌握借款人动态，建立一套个人住房消费信贷风险的预警机制。再次，对于逾期的个人住房消费贷款要建立催收系统。根据国外的经验，贷款逾期后应由专门的贷款催收中心负责催收，国内银行贷款的发放与催收环节一般只是岗位分离，不利于加强对消费信贷的催收管理。

（六）密切关注国家住房产业政策和房地产市场的变化

商业银行应密切关注国家对住房产业政策的调整变化，以及各地区对住房市场的政策变化，避免由于政策调整所引起的借款人还款能力等变化影响贷款的按时偿还。商业银行还应充分了解和掌握房地产价格水平及其走势，严格防范价格波动所带来的贷款风险。

（七）完善个人住房消费信贷的法律法规

从国外的情况看，《公平贷款机会法》、《社区再投资法》、《公平催收法》、《公平信用报告法》等对于保护借款人、贷款人双方的权益，解决双方纠纷都有明确而详尽的阐述，对于住房消费信贷的发展起到了重要的促进作用。我国也必须着眼于金融服务的法制化，加快相关法律法规的建立和完善，为个人住房消费信贷的健康发展创造良好的条件。

综上所述，我国的个人住房消费信贷情况是良好的，其不良贷款率远低于各项贷款的不良贷款率。但是，我们必须意识到，由于上述风险的存在，我国金融机构应及早做好防范措施，加强对个人住房消费信贷业务的管理，完善银行内部制度，提高对风险的防御能力。国家应该提供更好的发展个人住房消费信贷业务的市场环境和条件，完善相关法律法规，这样才能从根本上避免风险的发生，保证我国个人住房消费信贷业务的健康发展。

参 考 文 献

[1]何爱武、孙海波，《商业银行个人消费信贷风险分析及其对策》，《中国金融》2003.15期。

[2]刘志清，《个人消费信贷业务的风险不容忽视》，《中国金融》2004.5期。

[3]中国人民银行研究局课题组 ，《中国房地产发展与金融支持》，2004.3.15“金融时报金时网”。

[4]中国人民银行统计司，《中国人民银行统计季报》，2004-1总第33期。

[5]中国人民银行货币政策司，《利率文件汇编》，中国经济出版社。

[6]陈小宪，《中国商业银行风险管理的认识与实践》，《中国金融》2004.3期。