现行政策下中国房地产企业的融资途径探讨

【摘要】房地产业作为最典型的资金密集型行业，资本实力是企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。如果没有足够的资金支持，房地产企业的开发与经营就难以为继。近年，随着金融危机及国家一系列宏观调控政策的密集出台，国内一些中小型房地产企业在没有土地可拿以及资金链断裂之际会很快被淘汰或被兼并，大型的房地产企业也将在企业发展过程中面临跨地域管理等诸多问题。因此，房地产商必须在企业开发和经营中重视金融创新，拓展融资渠道。本文将通过分析房地产企业融资的现状，提出现阶段房地产融资中存在的问题，并结合现行政策探究未来房地产业如何进行融资途径创新。

【关键词】房地产企业；融资途径；创新

我国的房地产业经历十几年的发展，从规模到产业内涵都发生了巨大的变化，成为我国国民经济发展中一个举足轻重的行业。然而，本来就由于产业项目投资大、周期长、风险高、融资渠道单一狭窄而不容易实现供求平衡的房地产业，又在近几年国家银根紧缩政策的影响下，增加了融资难度。一大批没有资本力的房地产企业面临着因资金短缺而被淘汰的危险，其他房地产企业也受融资限制影响，而不得不考虑新的管理问题。因此，房地产企业管理者越来越重视房地产行业融资途径的研究，试图通过融资途径的创新以解决行业发展困难，从而促进房地产业健康持续发展。

自2009年以来，中国房地产业终于摆脱资金短缺的阴影，其融资问题便开始逐渐受到业内外人士的广泛关注。先是央行、银监会大力推进“房地长投资信托基金”立法及试点，然后是“房企IPO”热潮，实质上，都是对房地产企业融资途径创新的探讨。

本文将结合最新的政策及资讯，采取部分文献综述的方式，通过对房地产企业融资的现状分析，找出房地产行业融资现存的问题，进而提出合理的房地产融资创新途径。希望通过新的探索对我国房地产行业能提供具有实际意义的建议。

一、我国房地产企业融资现状及特点

房地产企业本身的特点和经营对象决定了房地产企业的融资特点。房地产企业以不可移动的固定的不动产为经营对象，决定了房地产企业必定需要投入大量的人力、物力、财力方能启动和正常运转，这也就是房地产企业的资金密集型特征。一方面，国家在房地产行业的调控政策间接地影响着房地产业的融资；另一方面，由于房地产企业融资与不动产的价值和价格密切相关，致使市场成为房地产融资要考虑的另一关键因素。

1、房地产融资受政策影响深远

国家在房地产行业的政策导向，对房地产行业影响深远，也间接地影响着房地产业的融资。其影响主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二救市房地产企业融资。房地产企业如果要设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售等，都需要经过政府各个部门的重重审批，缺一不可。

例如：2008年下半年开始，中国房地产行业受金融危机影响，呈现一派萧条景象。全国各地纷纷采取“救市政策”，如2008年7月20日，长沙市《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（长政发[2008]26号）；2008年08月5日，福州市《进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见（试行）》（榕政综〔2008〕144号）；2008年6月15日，成都市《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（成办发〔2008〕50号）等。中央也出台了相关救市政策，多次下调商业银行贷款基准利率，并且国务院办公厅于2008年12月20日颁布实施《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）。上述政策于2009年初便初见成效，房地产市场先是“小阳春”，进而迅速升温致欣欣向荣。从全国来看，2008年全年，全国商品房销售面积62088.94万平方米，销售额24071.41亿元；2009年1月-10月，全国商品房销售面积就已达到66368.73万平方米，销售额31529.12亿元，已经超过2008年全年总销售额。

图1：2008年与2009年全国商品房销售情况对比表

来源：中国经济信息网的2008和2009年中国房地产行业年度报告

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