个人住房抵押贷款证券化的风险防范(四)

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在住房抵押贷款证券化活动中，需要贷款债权管理人做好住房抵押贷款的日常管理、收取借款人偿还的本息、催收拖欠的款项等工作，贷款债权管理人的信用与服务质量直接关系到对债券投资者的本息偿还。此外，还存在贷款债权管理人暂时保管的贷款回收本金与其自有资金混用的风险，以及在贷款债权管理人破产时如何确保资产购买机构对贷款回收本金的权利。

（五）法律政策环境风险

法律风险是由于法律的不确定性和法律变化所可能产生的风险。在资产证券化过程中，法律意见书公开了证券化的风险来源，当法律的不确定性和法律变化时，可能造成资产证券化中某些契约、协议或证券的无效，对证券的发行和持有都会产生一定的影响。

目前，中国市场经济体制尚不完善,政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背时,政府会采取房地产调整政策,房地产业政策的调整和收缩,使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后,都形成了证券化业务的外部风险。

三、我国个人住房抵押贷款证券化风险的防范措施和建议

（一）建立适合我国抵押资产证券化特点的提前偿还风险防范机制

提前偿还风险具有可控性，因此我们在抵押资产证券化运作过程中必须结合我国的实际特点去认真研究和解决，建立起适合我国抵押资产证券化特点的提前偿还风险防范机制。

1．实施买权保护

对于住房抵押贷款证券化而言，防范提前偿付风险可以从适用于贷款层次的买权保护入手。买权保护最简单的方法就是锁定，即在贷款合同中明确规定贷款发放以后一段时间内不允许提前偿付出现。另一个简单办法是提前偿付罚金，提前偿付罚金是指当借款人选择提前偿还贷款时，他必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者由于提前支付而遭受的损失。

2．建立提前偿付模型

根据资产池的具体特征建立提前偿付模型，对未来的现金流进行较为准确的预测，是防范提前偿付风险的有效途径。目前，资产证券化开展较早的国家基本上都建立了自己的提前偿付模型。实践证明，这些模型的建立和运用对防范提前偿付风险起到了积极作用。以美国为例，较为著名的就有高盛提前偿付模型、Bear Stearns提前偿付模型。

3．完善数据库建设

国外实践证明，建立科学准确的提前偿付模型离不开资料详实的数据库。对提前偿付行为建立模型进行预测分析需要拥有大量借款人的信用记录。尽管资产证券化项目在我国已经开展起来，但我国由于抵押贷款业务开办的时间较短，数据库建设还很不完善。但可以肯定的是，在没有一个资料详实的数据库的情况下，要对提前偿付行为进行预测几乎是不可能的。因此，我国当前应该加强数据库重要性的认识，加快数据库建设，有了完备的数据库，商业银行就可以建立适合我国居民消费心理、经济文化的提前偿还模型，从而掌握我国提前偿还行为的发生规律，为防范和控制提前偿还风险奠定必要的基础。

4．推出多样化金融产品

与发达国家相比，我国抵押贷款品种相对较少，不能满足不用借款人的多样化需求。比如，美国联邦住宅抵押公司发起了分级偿还房产抵押贷款证券结构，这种结构可以使发行者能够根据投资者的提前偿还风险状况设计出相应的多档次房产抵押贷款证券；美国联邦国民抵押房产抵押贷款协会又创新了一个本息拆离房产抵押贷款证券，它通过将住房抵押贷款资产池的利息和本金现金流的重新分配，有效地控制了提前偿还风险。因此，我国在实施住房抵押贷款证券化的过程中也应该考虑品种的多样化来防范提前还款风险。这样一方面可以让具有不同风险承受能力的投资者在风险与收益对等基础上承担不同的提前偿还风险，另一方面还可以活跃住房抵押贷款证券的二级市场，增强市场的流动性。

（二）加强个人住房抵押贷款的利率风险防范

1．推进利率市场化

目前我国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，不像其他西方国家那样实行利率市场化，非市场化利率很难通过建立模型来度量和预测。这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度；利率调整的不确定性又影响了证券价格变化，造成了未来现金流的不确定性，增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验，建议我国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平，建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩，同时继续推行利率市场化。

2．建立模型度量利率风险

针对浮动利率住房抵押贷款的利率风险，银行有必要在利率波动前，对产生的风险进行有效地测算和度量。借鉴西方银行业在这方面的经验，建立持续期模型来度量。持续期是度量金融工具价格对利率变化的敏感性的重要指标。通过这一指标将利率变化与银行资产负债价值变化联系起来，从动态的角度反映利率风险的影响。

3．MBS产品的创新

我国金融机构在推行MBS时，还应不断创新，设计出新的金融产品，满足不同投资者的需求，通过扩展投资渠道来降低利率波动带来的风险。例如，可以借鉴美国证券产品的设计经验，设计发行仅本金（PO）证券和仅利息（IO）证券。PO证券持有者拥有获取本金支付的权利，其所取得的资金仅来源于抵押贷款组合中以本金形式偿还的现金流；IO证券持有者拥有获取利息支付的权力，其所取得的资金仅来源于抵押贷款组合中以利息形式支付的现金流。由于PO证券和IO证券对利率变化敏感且收益变化相反，可以成为投资者套期保值，抵御利率风险的金融工具。一般的，投资者可在市场利率看涨时选择IO证券，利用其收益不同时期的变化特点，进行套期交易，改善资产组合的结构；在市场利率预期走低时选择PO证券，以减少未来市场利率下降给自己投资组合带来的风险。

（三）建立个人信用制度，加强风险防范

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