个人住房抵押贷款证券化的风险防范(五)

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1．证券产品的信用增级

信用增级是为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段。其作用主要表现在：提升抵押贷款证券的信用级别；为投资者提供决策参考，吸引更多的投资者；降低发行人的融资成本；对证券化交易提供一定的约束。信用增级按其来源不同可分为内部信用增级和外部信用增级。前者是通过证券化结构的内部调整，将现金流重新分配，使债券达到所需的信用级别，主要有设立优先附属结构，利差账户担保，超额抵押保护，准备金和现金担保等。后者是由发行人以外的金融机构提供全部或部分信用担保，以提高债券的信用级别，主要有政府信用担保和商业保险担保两种形式，而由政府或准政府机构担保的证券在市场占有较大比重。

2．完善个人信用评估体系

首先，在全国建立起信用等级制度，实行统一消费者信用标准。各商业银行建立基于贷款层面的数据库，要求包括借款者的信用记录，工作收入，家庭成员状况，财产情况，以往每笔贷款偿付情况，国民经济状况等等，加强互联网建设使数据库资源共享。这样商业银行在发放贷款时，可以了解借款人的信用状况，通过债务占收入比，可支配收入等指标来分析借款人的偿付能力，做到严格审核。其次，建立信用评估模型。影响借款人偿还能力因素有很多，根据各因素在产生信用风险中的重要性，赋予其一定的权重，放入信用评估模型中，分析借款人产生违约的概率。各商业银行可借鉴发达国家在信用评估模型中取得的成果，结合我国的实际情况，设计出适合我国国情的信用评估模型，评估借款人的信用状况，审慎放贷，从而减少信用风险的产生。

3．建立政府担保与商业性保险相结合的担保制度

抵押贷款担保与保险业务在国外许多国家早已实现，因此我国要尽快建立专业性和政策性相结合的住房抵押贷款保险体系。对于一般性的住房抵押贷款由大型商业保险公司提供保险，对于因经济形势恶化导致借款人无力继续履约产生的风险则由政府出面组建政策性保险机构为借款人提供保险。对于银行的非系统性风险可以采取银行和保险公司合作的方法，对抵押住房进行财产保险。另外要求向银行按揭购房的借款人将其抵押住房投保房屋财产险。通过这些措施将有效分散和减少住房信贷中的信用风险。

（四）完善有关资产证券化的法律环境，加强制度化建设

当前虽有可依据的相关法律，但还没有针对资产证券化交易而制定的会计和税收法规。因此，除了基础性法律外，还应尽快制定一套支持和规范资产证券化发展的、有专业性住房金融的法律法规，形成一个涉及房地产、金融、法律、会计、税收等方面的完整的法律法规体系和监管制度。目前我国对保险公司、证券投资基金、养老基金的投资方向有着明确的限制，如《保险法》第104条规定 “保险公司的资金运用，限于银行存款、政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式”。由于抵押贷款证券具有较高的信用等级，适合人寿保险公司、养老基金等机构投资者参与，因此我们可适当修改现行法律，放宽对保险和养老资金的运用限制，允许它们进入由政府担保的抵押贷款证券市场。

在制度化建设方面，要建立清晰的土地产权制度，形成三权分离、责权利统一的利益格局；要实行严格的土地交易公示制度，建立阳光下的土地市场；要完善现有土地税制，增加国库财源；要设立土地闲置税，建立土地资产增值回收制度；将批租制改为年租制，并纳入物业税中，使土地收益持续不断地注入国库；要明确MBS陈述书、保证书和赔偿协议，考虑对出具者可进行追索的程度、信用度；要明确MBS法律意见书，明确无保留意见书和证书；要建立MBS信息披露制度，主要以证券资信评级公告的形式进行披露，证券监管部门应制定相应的监管办法和标准，对证券评级结果及资信等级调整进行监督。

（五）健全银行内控制度，提升信贷员工整体素质

我国商业银行仍处于市场化初期，对风险控制工作经验不足，因此商业银行要强化住房抵押贷款的信用风险管理，必须建立严格的风险管理程序和培育良好的风险管理文化。银行在项目选择、贷前调查、贷中审查、贷款审批、贷款发放、贷后管理、档案管理等环节要落实各项风险管理措施，建立科学的量化的风险管理系统，增强风险控制和预警功能;通过借款人所在单位、税务、工商等独立第三方进行调查，核实借款人资料信息;提高从事房地产信贷业务人员的业务素质，增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握，加强员工的敬业精神和职业操守教育;减少风险估计的随意性和误差，严格防范“假个贷”，杜绝人为控制信贷信贷业务的情况，削弱银行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。

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