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会计专业
对房地产企业筹资风险及防范的心得(二)
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三、建立完善的筹资风险预警机制
不少房地产企业为了赢得眼前利益,不顾后期发展,忽视风险预警机制的制定。一旦筹资阶段出现问题,事后再采取防御措施进行弥补比事前防范的工作量更大甚者无法挽回。因此,管理层可以依据各种财务指标和非财务指标评估未来发展潜力和筹资风险的风险点;国内外学者研究出许多有效预测筹资风险的多维模型,房地产企业可以根据自身情况结合国内外宏观经济环境、我国政策选择最佳的筹资风险模型;还可结合国内外在风险模型研究中的典型案例进行分析与对比,形成符合自身的筹资风险模型,以便将筹资风险降低至可控范围内。风险预警机制的制定强化了房企的危机意识,提升了整体抗风险应对能力。
四、加强投资项目可行性分析
筹资与投资是各企业的两大核心活动。对于房地产企业,两者是密切联系,唇齿相依的。房地产企业在投资项目前期,需要考虑投资金额,投资金额的大小取决于筹资金额的大小。作为高投入行业,房地产企业开发新项目的成本少则几千万多则上百亿。这就依赖于房地产企业前期对投资项目数据和信息的收集与分析,确保投资决策有效执行。投资项目的可行性分析可以从以下方面着手,包括了解国家宏观政策环境、制定本地市场预测分析、对未来城市发展规划进行调研、对投资成本、市场定价、资金周转时间等做充分分析、合理搭配投资组合。房地产企业还可以通过招纳风险控制人员、设立专门的投资项目可行性分析小组、建立相应的奖惩机制等,为降低企业筹资风险出谋划策。
五、尽快实现资金的有效回笼
作为资金高浓度密集的房地产企业,资金是其生存的关键。前期的高投入离不开后期应收账款的补充来维持生存,因此,要加快资金有效回笼,主要应从以下几个方面着手:一是管理层要提前制定合理的资金运用计划,各部门的高管要强化对资金的监督与控制、审核与批准,资金申请人要合理规划对资金的使用,从源头保障资金用到实处。此外,若政府出台了不利的房地产调控政策,房企适当地降价售出商品房能快速解决商品房积压问题,从而加快资金周转。二是建立客户信用审批制度,划分信用等级。比如房企据客户资信状况给予不同的赊销额或赊销期限。同时,制定合理的赊销回款比例,由房地产企业内部信用部门进行实时跟踪及催收,必要时可利用法律途径予以收回,并且要明确内部人员收款任务、划分好回款责任。三是保持与银行的友好关系。确保客户的按揭款和贷款及时准确到账。只有这样,才能让企业资金得到迅速回笼。
六、加强互联网金融筹资的建设
房地产企业可以利用云计算和大数据分析对筹资来源信息进行把握、对宏观政策进行分析、对市场进行预测等,量入为出,实现线上与线下信息联动传递,分散房企经营风险,提升用户住房感受,满足销售利润最大化。但是我国互联网金融筹资起步较晚,在现今发展过程中不太成熟。房地产企业不仅需要政策的支持和法律法规的制约,还需要确保数据的真实、完整、安全。政府一是要加快完善互联网金融的立法。确定互联网金融法律责任,有效遏制违法行为。二是要成立互联网金融监管机构,提升对互联网金融的监督,实时确保筹资环境的安全,有效为房地产企业化解筹资风险。三是要加快并完善网络贷款体系的实质性建设,营销和谐的网络环境。四是要鼓励房地产企业对数据安全技术的研发,出台适当的鼓励政策给予奖励等。
七、完善房地产筹资风险的监管
对于房地产行业的未来和走向,其自身和政府一直都扮演着重要的角色。要想降低我国房地产筹资风险,企业和政府都必须发挥决定性作用。对于企业来说,既要避免盲目跟从创新筹资模式,及时对筹资模式进行风险预测和评价,加强内部监督管理,又要把握筹资机会,放眼未来发展方向。对于政府来说,应就现今存在的互联网时代下房地产企业存在的筹资问题,在组织结构方面、法制方面等做出规范性文件。不论是新兴筹资模式开始涌动的期初还是成熟筹资模式运营的后期,都要界定执法监管主体,做到违法必究、执法必严,相关监管主体要严格审核准入资格;有关部门定期将监管数据向上级汇报,及时遏制非法集资活动,防范房地产业潜在风险。
八、完善相关法律法规
国外房地产行业萌芽得比我国早且现已进入成熟阶段。因此,国外对于房地产行业的法律建设很快地跟上了房地产市场发展的步伐,两者能有机配合,共同发展。然而,我国在这方面有所欠缺。主要体现在:一、从宏观角度来说,房地产行业发展过快,还未形成一套符合中国国情的法律法规。其发展速度未能和法律法规同步运行。例如,利用互联网金融进行筹资、房地产资产证券化、房地产信托基金等。这些筹资模式仍处于萌芽阶段。如果相关法律法规能够给予支持,房地产行业将得以优化发展,其筹资风险能得以根本抑制。因此,在相关法律法规建设方面,我们有必要多借鉴国外房地产法律法规是如何结合具体情况制定的、如何有效实施的、后期是如何维护的。只有加快完善互联网金融的立法、确定互联网金融法律责任,才能有效遏制违法行为。二、从微观角度来说,互联网筹资依靠它筹资效率高、成本低的特点成为越来越多企业青睐的筹资模式。但是我国互联网金融筹资起步较晚,在现今发展过程中不太成熟,需要政策的支持和法律法规的制约。美国颁布的《jobs法案》中明确规定了允许投资的投资方并限定了投资金额。因此,我国要加快建立健全市场准入认证制度,从根源控制风险的发生。
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