个人住房抵押贷款证券化违约风险的防范

图1 美国住房抵押贷款证券化的制度安排

住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在美国已经发展得相当成熟和完善，它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。

（三）个人住房抵押贷款证券化的作用

1. 提高了商业银行资产的流动性和资本的充足率。

个人住房抵押贷款主要来源于银行，随着抵押贷款规模的不断扩大，银行的资金流动性风险逐渐明显，而住房抵押贷款证券化将很好的解决这一问题。它通过将证券出售给投资者，分散风险，同时通过这一方式进行资金的筹集，这样很好的解决了资金及资金流动不足的问题。

2. 拓宽了住房抵押贷款的融资渠道。

商业银行将持有的住房抵押贷款转成证券出售给投资者，然后将这部分变现的资金重新发放新的贷款，从而拓宽新的融资渠道。随着我国住房抵押贷款规模的不断扩大，个人住房抵押贷款证券化将成为我国商业银行长期性的信贷融资的一个主要渠道。

3．优化了资本市场的品种结构。

资本市场的品种结构失衡，债券市场规模小，品种单一，而住房抵押贷款证券化给资本市场带来了新的融资方式，增加了资本市场融资工具的可选性，优化了资本市场的品种结构。

4．促进了住房抵押贷款一级、二级市场的规范化发展。

个人住房抵押贷款证券化增强了信贷市场和资本市场的联系，促进了一级抵押贷款市场的发展，同时也活跃了二级抵押贷款市场，进而提高了资本市场的整体效率。而住房抵押贷款证券化的正常运作需要相关法律法规的约束，因此它的正常发展有利于规范住房抵押贷款一级和二级市场。

二、个人住房抵押贷款证券化的发展及现状

（一）国际住房抵押贷款证券化的发展与现状

1．美国房地产抵押贷款证券的发展与现状

住房抵押贷款证券化最早始于美国，它于20世纪70年代在美国兴起，然后逐步扩大，并出现了汽车贷款、信用卡贷款等多种金融资产的证券化。到目前为止，证券化的理念几乎扩展到具有稳定现金流的金融资产，并在世界各地发展起来，成为了金融市场的发展趋势。

美国房地产抵押贷款证券化采取的是政府主导模式。由政府主导，使得相关的机构可以在市场上拥有相当高的信用评级。在一级市场上，有联邦住宅局和退伍军人局的担保，在二级市场上，有政府国民抵押协会对证券收益的支付提供担保。依靠政府的担保，使得这些机构在市场上获得了很高的信用评级，它们所发放的抵押贷款证券也拥有相当高的安全性，因此也受到了投资者的广泛青睐。除此之外，美国先进的制度设计及一些优惠政策的刺激和保护作用都对市场建设加速、政府信用增强起到了促进作用。美国政府的大力扶持和最后贷款人的作用极大的促进了美国住房贷款的发展。目前，个人住房贷款证券市场已成为美国债券市场上仅次于国债的第二大债券。

美国房地产抵押贷款证券的流程一般可分为以下5个部分创造、架构、信用增级、销售与交易及群组服务5个步骤，形成专业的流程图（图2）：

图2 美国房地产抵押贷款证券的流程图

2.澳大利亚房地产抵押贷款证券的发展与现状

在澳大利亚，房地产抵押贷款证券化是在政府的大力推动下发展的，但是它却是纯市场的运作。它主要是由与银行有联系的信托投资公司或投资银行自行运作，而且它主要是通过多种信用增级措施而非通过第三方担保来达到较高的信用标准。麦格里证券化有限公司则是澳大利亚主要的信托投资公司，它拥有一套较为完善的运作机制，贷款发放的标准化和信用制度审核的严格化保证了实行证券化的资产的优质。麦格里证券化有限公司占有澳大利亚证券化市场近1/3的按揭抵押债券。

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