个人住房抵押贷款证券化违约风险的防范(三)

    （二）我国个人住房抵押贷款证券化的发展及现状

    自从1998年实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的不断加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。当住房抵押贷款迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的资金缺口，而资金来源的短期性与住房贷款资金需求的长期性也会给金融机构带来流动性风险。住房抵押贷款证券化作为40年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，它是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了足够的基础资产。

    1. 我国个人住房抵押贷款证券化的发展

    我国个人住房抵押贷款业务发展比较迟，1987年才开始在烟台和蚌埠设立了股份制的住房储蓄银行，1997年，国务院房改会召开房改大会，决定1998年下半年开始停止发放福利房，逐步实行住房货币化分配，1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这标志着中国住房政策真正取消了住房实物分配制度，进入了全面推行住房商品化，住房分配货币化的阶段。随着房改的深入，我国居民购房意识的增强，使得住房贷款市场进入了一个初步的发展阶段。2000年，商品房销售面积中城镇居民的购房比重达到了87.3%，比1995年上升了38.02%。随着居民购房热情的不断高涨，商业银行不断的放宽贷款条件，以扩张业务，使得个人住房贷款发展过于迅速，出现一些不和谐的因素，个人住房抵押贷款风险逐步显现。2003年以后，个人住房抵押贷款进入了一个平稳的阶段，很多商业银行的个人住房抵押贷款业务的年增长量达到了40%以上，大多商业银行都已经将个人住房抵押贷款看成了一种低风险业务。

    2. 我国个人住房抵押贷款证券化的现状

    2005年12月15日，中国建设银行推出国内首个住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。至2007年初，我国证券化市场规模迅速扩大，发行品种推陈出新。

    表1 建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券发行情况

    证券种类 评级 数量 占比 预计到期日 发行利率

    优先A级 AAA 26.698 88.50% 2021年5月26日 基准利率+1.10%

    优先B级 A 2.036 6.75% 2024年6月26日 基准利率+1.70%

    优先C级 BBB 0.528 1.75% 2027年8月26日 基准利率+2.80%

    次级 无评级 0.905 3.00% 2037年11月26日 NUM

    发行时间：2005年12月19日

    基础资产：中国建设银行上海、江苏、福建三家分行的共计15162笔个人住房抵押贷款

    发行金额：30.167亿元

    数据来源：中国建设银行网上银行

    表2 建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券发行情况

    证券种类 评级 数量 占比 预计到期日 发行利率

    优先A级 AAA 35.823 86.10% 2025年3月26日 基准利率+0.90%

    优先B级 A 3.562 8.56% 2030年5月26日 基准利率+2.20%

    优先C级 BBB 0.824 1.98% 2032年4月26日 基准利率+5.88%

    次级 无评级 1.398 3.36% 2039年1月26日 NUM

    发行时间：2007年12月14日

    基础资产：中国建设银行深圳、福建两家分行的共计12254笔个人住房抵押贷款

    发行金额：41.607亿元

    数据来源：中国建设银行网上银行

    表3 建元2008-1重整资产证券化信托资产支持证券发行情况

    证券种类 评级 数量 占比 预计到期日 发行利率

    优先A级 AAA 21.50 77.76% 2012年12月28日 6.08

    次级 无评级 6.15 22.24% 2012年12月28日 NUM

    发行时间：2008年1月30日

    基础资产：中国建设银行565户借款人的1000笔不良贷款

    发行金额：27.65亿元

    数据来源：中国建设银行网上银行

    目前，我国个人住房贷款的发展时间还比较短，必须要充分考虑个人住房贷款违约率的长期变化趋势。从全国范围看，我国部分城市的房价上涨过快，超过了大多数人的购买能力，住房按揭贷款的余额大幅增长，我国几次加息无疑给普通的居民造成了按揭成本的增加，这些都加大了所面临的信用风险因素，如最近几年，从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”，都是由于信用方面的因素使得商业银行蒙受了巨大的损失。

    通过上述3个表，我们不难看出：由于信用风险因素的原因，建行从2008年其取消了A级及BBB级证券的发行；同时，为了防止信用风险，保持资金的流动性，预计的到期日也逐渐缩短；最后，为了减低信用风险，所使用的不良资产也越来越少，这些都使地发行金额逐渐减少。

    三、个人住房抵押贷款证券化的违约风险分析

    住房抵押贷款的违约风险是指按揭贷款购房人未能依据契约的规定，按期履行还款义务，给贷款人所造成的损失或风险。住房抵押贷款证券化的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法货不能及时偿还本机和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。在我国，由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险分为主动违约风险和被动违约风险。

    （一）主动违约

    主动违约又称之为理性违约，是指在偿还住房抵押贷款期间，在其财务状况正常的条件下，因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力，但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益，不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多，比如房地产价格的变动。若房屋价格上升，即时借款人没有偿还能力，也不会选择违约，因为可以吧房屋转让，不仅可以偿还所有贷款，还可以获得额外的盈利，但当房屋价格下降时，按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比偿还的利息低，或者转让房产不足以偿还余款，这时候借款人就会选择理性违约。造成主动违约的因素还有贷款房价比，贷款利率变化等。

    1. 因贷款房价比变动所造成的主动违约

    贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难时是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动，或是政策的变化等因素，借款人支付了越高的首付，就意味着其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过70%，也就是说，个人购房最低首付比例必须达到30%。

    2. 因贷款利率变化引起的主动违约

    我国的住房抵押贷款采取的是浮动利率贷款，利率的变动会增加或降低借款人的还款压力，从而使得住房抵押贷款争持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提供是，借款人的还款压力增大，就有可能发生违约风险；当利率下降时，借款人的还款压力减小，发生违约风险的概率减小。

    （二）被动违约