个人住房抵押贷款证券化违约风险的防范

被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成违约行为。客观因素主要有：借款人收入的减少，失业或疾病等突发事件，而与房地产价格，市场利率无关。

1.因贷款的期限所引起的被动违约

从贷款的技术层面上考虑，影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长，则每月的还款金额就会变少，还款压力相应就会减少，那么被迫违约风险就减少。反之，贷款期限越长，则每月的还款金额就会越多，则压力越大，那么被迫违约风险就会相应增加。在我国，由于贷款买房的主体是青年人，因为贷款期限通常较长，一般为10-30年。

2.因偿付收入比引起的被动违约

偿付收入比作为偿还能力指标是指借款人每月偿付金额包括贷款偿还的本金和利息与借款人每月收入的比值。该比值反映了城市居民的供房压力，也反映了我国房地产价格是否合理，是否存在投机行为。在我国，银监会的规定是月度偿付率不能高过50%，一般来说PTI数值越低，还款能力就越强，所面临的违约风险就越小。

综上所述，造成建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托违约率逐年上升的因素可能有以下几个方面：首先2008-2009年，由美国次贷危机引起的全球性即溶危机对我国经济带来的很大的影响，许多中小型企业在金融危机中破产，失业率增加，造成一部分人被动违约，不能按时偿还贷款，而住房抵押贷款作为建元2007-1个人住房抵押贷款证券化的基础资产，不可避免的引起违约率的上升。其次，2010-2011年，我国经济进入复苏阶段，房价再次进入全面上升阶段，国家为了抑制房价的增加和通货膨胀，总共加息5次，房贷利率是近10年最高，有部分人由于还款压力过大，放弃还款，还有一部分人由于贷款利率的提高而选择提前还款，从而影响了资产池的现金流。

不管是借款人是被动违约还是主动违约，都会对发放住房抵押贷款的金融机构产生不良影响。违约行为发生后，虽然金融机构可以将抵押物品拿去变卖，但是由于房地产的价格波动，有可能致使收回的钱少于房贷金额，使金融机构资产受损。同时，因为资金流发生变化，导致资金计划必须重新安排，若是此时资金市场的利率发生变化，将对金融机构造成不利影响。

四、防范个人住房抵押贷款证券化违约风险的对策

通过上述对于我国住房抵押贷款证券化的现状及违约风险的分析，可以知道，若想要有效的防范证券化过程中的风险，促进住房抵押贷款证券化平稳发展，不仅需要稳定的市场环境，也需要相关法律法规的支持。

在我国，担保体系不够完善，银行发放贷款的过程中信息的严重不对称，居民因收入多样化而导致名义收入和实际收入差距大。在借款人办理住房抵押贷款的过程，不能提供非常有效的信用及财产证明，并且我国的社会保障程度不高，导致借款人未来现金流的预支不可预测等。所以住房抵押贷款证券化在我国比在他国存在更大的违约风险，这就需要我国加强对违约风险的控制。

（一）健全和完善我国住房抵押贷款保险制度

1. 政府应大力扶植并完善住房抵押贷款保险制度

我国政府应为住房抵押贷款保险制度制定专门的法律法规并设立专门机构，同时，房贷保险应具有一定的社会福利性质。我国目前已经有部分保险公司推出了住房保证保险的险种，但这些险种均为商业保险，我国应该对此导入国家信用，建立起适合我国国情的国家政府性保险与商业保险并重的住房抵押贷款保险制度，建立以国家信用为基础的保险公司，增强商业保险机构进入市场的信心，对建立一个稳健的中国住房金融体系具有重要作用。

2. 保险公司应丰富保险险种

我国开展住房抵押贷款保险制度的时间并不长，住房抵押贷款保险的险种单调，主要的险种为购房者信用保险，即购房者由于自然灾害、疾病、失业等意外灾害导致购房者现金流终端，丧失偿还贷款的能力而购买的保险。保险公司应从多方面考虑，多角度开发住房抵押贷款的保险险种，让住房抵押贷款的险种更加完善，并且，多样化的险种也可以使购房者和银行能够采取灵活多变的决策。

（二）建立和完善个人的信用体系

借款人的信用状况直接关系到住房抵押贷款证券化违约风险的大小，住房抵押贷款证券化的违约风险与贷前的信息不对称息息相关，健全个人信用体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。

1. 健全个人信用档案，建立统一的信息管理数据库

目前，我国的个人信用档案由各个商业银行独立完成，而各商业银行之间并没有互通信息资料，因此，各商业银行的信息资料存在片面性。我国政府应该建立一个公共的个人信息档案管理数据平台，利用现今先进的网络技术将个人的信息资料进行一个整合，建立起一个完整的个人信用信息数据库，实现个人信用档案信息资源共享。

2. 建立相关的信用评估体系，完善现有的信用评级制度

我国现有的信用评级制度还不是很完善，故应逐步的规范国内现有的评级机构。发展个人信用的联合征信，确保各家发放贷款机构的个人信息资源共享。成立专门的个人信用评估公司，专门负责个人信用的联合征信，加强与国际先进评级机构的合作，引起先进的评级技术与经验，构造一个优秀的评级框架，制定可操作的分析方法，同时，提高相关人员的业务素质和水平，逐步建立起公正、客观、独立的信用评级体系，从而提高交易的信用透明度。

3. 建立个人信用风险预警系统

我国政府应建立个人信用风险预警系统，通过这个系统，可以跟踪发放贷款后信贷资金流向，发现问题是可以及时对借款人采取措施，对于有信用缺失的借款者，也可以通过个人信用风险预警系统，根据信用缺失情况来设立不同的条件来约束限制信用缺失者。

4. 建立相关的个人违约惩罚机制

不论是主动违约还是被动违约，都给发放贷款的金融机构带来了一定的损失。为了尽量减少恶意违约行为，政府需建立相关的个人违约惩罚机制，以此来约束信用缺失者，减少恶意违约行为，减少违约行为给金融机构带来的不利影响。

五、结论

综上所述，个人住房抵押贷款证券化的发展已经是一个必然趋势，国内各种抵押贷款支持证券运行良好。但是由于我国目前发展个人住房抵押贷款证券化的市场条件及法律法规有待完善，所以在现阶段推进个人住房抵押贷款证券化的过程中，必须认清其运作过程中存在的违约风险，并对其加以防范。

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