新形式下中国房地产企业发展战略的探讨(二)

    房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。

    二、 新形式下房地产业发展战略的环境分析

    随着房地产行业的发展与成熟，房地产企业的竞争越来越激烈，国家对房地产调控的不断深入，国家的经济环境、人口总量结构的变化、行业相关的金融、调控政策等 ，对房地产企业的发展提出了新的挑战，有必要对房地产企业的内部条件与所面对的外部环境进行全面的估量与分析，作为企业进行正确战略选择的基础。

    （一） 强点（Ｓ点）分析

    1.房地产企业的人才与管理经验逐渐成熟

    经过多年发展，房地产从业人员迅速增长，到目前为止，房地产行业从业人员已经突破1000万人，许多企业拥有优秀楼盘和高素质的房地产开发、经管与管理人才。全国各地房地产业蓬勃发展，房地产企业有了自己成功的房地产经营管理模式，大型企业更具有丰富的楼盘开发、项目运营经验。

    2.房地产企业形成一定规模并拥有一定资金积累。

    大多数房地产企业在行业快速发展中，有了一定的规模和积累了一定的资金。据统计，2011年有37家房地产企业销售额突破百亿元，这一数据预计会持续增加。随着销售的增加，为房地产企业带来了可观的现金流，知名企业中海地产，曾披露持有现金达300百亿元。

    3.房地产企业拥有土地储备

    土地储备是房地产企业能顺利持续发展的重要条件，目前，大多数房地产企业均拥有土地储备，其中大型企业土地储备较多。知名的恒大地产号称土地储备最多的企业，在全国30个城市中持有超过5000万平方米的土地储备。中海地产、金地地产等企业，持有的土地储备也达数千万平方米，其中部分企业持的土地储备质量较高，位于发达城市，部分企业持有的土地成本较低，有利于后续的开发。

    4.房地产企业积累了多种产品线的经营经验

    很多企业在做大的同时对各种开发模式及企业发展战略进行了尝试。如恒大地产的产品线涵盖了中、高端物业、旅游地产、商用物业等。

    （二） 弱点（W点）分析

    1.房地产企业数量多，但普遍规模小、业务少

    房地产行业整体而言，业内企业数量多，全国注册的房地产企业约6万家，开展经营销售的约超过2万家。虽有一批房地产公司已初具规模，有些颇具实力，但相对“小、散、差”的特点仍存在。据有关统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足千万元，具有一级资质的企业仅占1%多一点，二级资质的企业占不到10%，大多数是小公司或项目公司，企业整体开发能力较低，具有一定规模的企业仍在少数，大型房地产企业集团非常少。

    从理论上讲，房地产业所需资金量大，高投入，高回报，高风险，属于资金密集型、管理技术密集型、人才密集型行业，这些特点决定了房地产开发行的进入门槛应该较高。从国际经验上看，一般大型房地产企业或是房地产企事业集团将是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，参考国际经验，我国房地产企业数量多规模小的情况将随着产业的发展而变化，其在日益激烈的竞争环境下，中小型企业面临倒闭或被收购的风险。

    2.房地产企业分散经营，抗风险能力弱

    大部分房地产企业是各自为政，分散经营，综合实力弱，竞争力差，开发企业状况不平衡，抵御风险能力差。各开发企业的状况不平衡，总体看东、南经济发达地区企业实力强，西部实力较弱。这些都不能适应全国发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

    3.房地产企业财务风险大

    房地产企业负债率普遍较高，经营风险大，由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在自有资金不足及资金链过于紧张的问题，企业所需开发资金主要是依靠银行贷款解决。目前，国内房地产企业净资产规模上亿或达几十亿的仍在少数，与境外房地产企业动辄几十亿上百亿的情况相比，差距甚远。大多数房地产企业的资产负债率多在60%以上，过高的负债率，影响企业的资信，增加企业在运作房地产开发项目的财务成本，使盈利水平下降或出现亏损。

    在过去的发展阶段，房地产业的高速增长，房价的高速上涨，掩盖和抹平了大多数房地产企业的资金管理缺陷，房地产企业只要资金链不断，就能活得很洋溢，如果资金链断了，即使一线品牌房地产企业被洗牌出局也很正常，除少数优秀房地产公司拥用稳健完善的财务管理及资金支持外，许多大型企业、大多数中小房地产企业财务风险极大。

    4.房地产企业品牌建设弱

    房地产企业普遍信用差，不重视品牌的创立，房地产企业利润率一般都超过了社会其它行业的利润率，前期由于进入壁垒极低，一大批社会游资涌入房地产开发行业，部分开发商特别是区域性的中小开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，一味追求短期或个别项目的高利润。到了今天，房地产项目的质量问题仍大量存在，大多数企业的品牌意识形成但在实践中仍难贯彻执行，直接影响着房地产企业自身的发展。

    5.房地产企业治理管理方面的缺失

    房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。目前，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键，企业家的素质与能力很大程度上决定了企业的发展与成败。大部分房地产企业成立和运作时间较短，内部治理及管理尚存在较多缺陷及不足。房地产业是距离现代企业管理制度、海外资金和资本市场要求最远的一个产业 。目前房地产企业内部几乎是专权式和封闭式管理。高素质的专业人才从总体上是缺失的，如此仅靠企业家个人的能力是不可能让企业永立于不败之地的。房地产企业在激烈的竞争环境中，要想得到持续发展，发现及留住人才重要，但先进的管理模式更重要，有了好的管理模式，才能使企业长治久安，战略失误、扩张过快、股东不和、管理失控等原因，将是造成企业被踢出局的主要因素。