分析如何更好的完成房地产营销策略

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分析如何更好的完成房地产营销策略

【摘要】随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚,再加上市场化进程不完善,房地产营销方面还存在着很多问题,本文就此做一分析。

【关键词】房地产营销策略

房地产市场营销是指房地产开发企业或经销商(或代理商)为了实现经营目标,对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。新的市场形势,要求房地产营销要有新的思路。

一、房地产市场营销的特点:

1.房地产市场营销和法律制度密切联系。房地产商品使用周期长, 同一商品在其生命期内,产权可能多次转移;在法律上房地产的使用权和所有权可以分离,所有权者可将使用权以出租的形式出让给第三者使用。此外,房地产经济活动中,房地产商品的使用权和所有权还可用于抵押、典当、信托等,在房地产权属登记、转移等方面,都需要法律提供保障,所以房地产市场营销与法律制度有密切的联系。

2.房地产营销特有的经济运作方式房地产市场营销具有独特的经济运作方式,在房地产经济运行过程中,与其它行业相比进入房地产市场难度更大,运行往往缺乏及时的、准确的信息,从而影响到房地产市场信息的准确性。此外,因投资者和消费者进出房地产市场困难,形成房地产经济运行时间上的滞后,为房地产市场营销在时间上的把握带来困难。

3.房地产市场上政府的政策作用明显。我国政府拥有土地的最终支配权,在房地产经济运行中,政府干预较多。一是政府基于公共利益, 可限制某些房地产的使用;二是政府为满足社会公共利益的需要,还可以对任何房地产实行强制征用或收买。这说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。

二、影响房地产影响的主要因素:

1.营销环境因素。营销环境是制定房地产营销策略的第一要件企业经营的优劣成败,在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。(1)国家宏观政策因素,具体包括:政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;政府通过银行从源头上控制了资金的放贷速度和比例;政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取;政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。(2)区域环境影响因素。由于房地产项目的不可移动性,使得房地产市场表现为极强的区域性。区域因素对房地产营销影响较大,房地产营销需要从以下几个方面进行考虑:人口状况、经济状况、居民收入水平、市场供给情况。(3) 竞争对手的影响。主要包括项目周边现有的竞争对手与项目潜在的竞争对手。营销竞争环境及对手信息的收集是营销战略的一个重要组成部分。

2.消费者市场特点及因素。房地产消费者市场特点有许多,营销人员应着重从下面三个方面研究消费者的喜好: (1)消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上,不同消费者群体由于社会地位,收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。(2)消费者市场对房屋需求多变性。消费者由于各种因素的影响,对房屋的会有多种多样的需求,这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。(3)消费者市场对房屋需求的可诱导性。经济政策的变动、社会交际的启示、广告宣传的诱导等都会使消费者的需求发生变化,这要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求,而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。

3.房地产项目自身条件因素。掌握房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上,要根据房屋本身的特点,制定出房地产的营销策略。开发商所开发的商品房自身品质好坏在很大程度上决定了项目的成功与否,反映了市场对该产品的认可,同时,好的产品也是公司品牌形象的标志。房地产项目营销策划有影响的主要有:项目规模指标、位置条件、建筑条件、建造条件、产品价格、使用条件和商品附加条件等,这些因素同时也反映出了产品本身的品质优劣。此外,公司品牌也是影响营销的因素之一,品牌作为公司(企业)重要的无形资产,是构成企业核心竞争力的重要方面,品牌的形成和保有意味着拥有对市场的占有权和主动权,因而拥有市场优势品牌的企业既有依靠品牌进行市场扩张的能力,又有扩大品牌效益的内在要求。

三、完善房地产营销的几点建议:

1.加强市场调查与预测。房地产市场调查使房地产开发企业为实现企业特定的经营目标,运用科学理论和方法以及现代化的调查手段, 通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息,正确判断和把握市场的现状以及发展趋势,并为企业科学决策提供正确依据的市场活动。通过市场调查不仅可以了解消费者对本企业房地产产品的意见、建议,而且还可以了解其他企业的开发情况、销售情况以及经营策略,从而有利于学习先进经验提高经营管理水平。同时,房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上,利用已获取的各种信息资料,运用科学的方法和手段,对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析,对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断,从而为房地产企业的经营决策提供依据。

2.正确运用营销策略。首先,产品策略。所谓产品,是指能够提供给市场,用于满足人们某种欲望的任何事物,包括实物、服务、场所和观念。在充满竞争的市场形势下,房地产开发企业只有开发出能够满足消费者需要的房地产产品,才能实现获取利润的目标。现代市场营销理论认为,产品整体概念包含核心产品、形式产品和附加产品三个层次。其次,价格策略。市场营销环境复杂多变,房地产开发企业不仅要开发适当的产品,还必须要为产品制定合适的价格,如何在消费者可以接受的价格范围内制定出最能吻合企业目标的价格,是非常值得开发企业进行研究的。再次,渠道策略。营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。在房地产市场营销中往往由开发商作为主要的营销渠道,但同时各式各样的中介依然十分活跃。这就要求房地产开发企业在销售产品的过程中,除了自己设置售楼处销售之外,还要委托部分房地产中介机构进行销售。随着计算机网络技术的发展,房地产商品信息的传播广度和便捷程度都有了很大提高,因此,网络营销也被越来越多的房地产企业所采用。最后,促销策略。促销就是指营销人员通过各种方式将本企业及产品的信息传递给消费者,影响并说服其购买该企业的产品或服务。企业选择什么样的促销策略,应该以企业自身情况和市场环境为依据,在竞争的市场环境下,企业更加应该重视促销,包括广告投入和营业推广活动。

3.建立专业的营销人才队伍。房地产行业进入买方市场,行业竞争越来越激烈,使房地产开发企业面临着巨大的挑战,所要应对的市场环境越来越复杂。房地产开发企业要进行更加专业细致的市场调查,然后根据潜在购买者的真实需求,确定细分市场,整合各类资源,设计开发出能够满足市场需求的房地产产品。房地产开发企业要在激烈竞争的市场环境下生存和发展,唯一的出路就是以人为本,打造一支既懂得市场经济,又深入了解行业发展的精英团队。尤其是对房地产市场行情的把握判断和前期市场调研,更是需要专业人员的参与,他们通过对房地产市场运行的长期关注、调查研究、分析、和判断,然后对市场的发展情况做出科学的预测,在此基础上进行可行性研究,把市场的风大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得的我们深入研究的重要课题。我国关于房地产营销策略的研究还不多,我们需要对营销有更高险降到房地产市场运行的长期关注、调查研究、分析、和判断,然后对市场的发展情况做出科学的预测,在此基础上进行可行性研究,把市场的风大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得的我们深入研究的重要课题。我国关于房地产营销策略的研究还不多,我们需要对营销有更高险降到最低。

总结：房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度和更深层次的认识,以应对市场未来的发展和变化。