销售价格:
房地产企业融资的最显著的特点是融资资金量大、市场因素、受政策影响大。因为房地产企业以不动产为经营对象，这就决定了房地产企业必需投入大量的人力、物力、财力方能启动项目以及地产项目的正常运转，因而房地产企业具有资金密集性的特征，决定了房地产企业除了有强大的自有资金外，还必然需要大量的融资才能确保企业的正常运转；再一个就是房地产企业所经营的不动产的价值和价格直接影响到企业的融资，房地产市场的状况和前景是房地产企业融资成功与否的关键因素；国家在房地产行业的政策调控，在影响房地产行业的同时，也必将直接和间接影响房地产企融资，政府通过房地产融资政策来调控房地产行业及市场，因此，房地产融资还具有受政策影响深远的特点。
（三）房地产企业融资风险及其风险管理
1．房地产企业融资风险的表现
（1）偿债风险
我国房地产企业除了少量的自有资金外，大部分资金源于银行贷款。据相关部门调查，我国房地产企业的资产负债率平均高于60的警戒水准，相当一大部分房地产开发企业在初期发展阶段都是以负债开发为主，其自有资本相当较低。因而国内房地产企业过分依赖于贷款，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业偿债能力大打折扣，企业面临极大的财务风险。
（2）利率风险
银行利率的波动对的房地产企业有着非常大的影响，贷款利率的增长必然增加房地产企业的资金成本，从而抵减预期收益。同时，消费者的购买欲望也随之降低，导致房地产市场需求下降。例如2007年，中央政府为了抑制通货膨胀和房地产市场泡沫的出现，共进行了六次加息，既增加了房地产企业的财务成本，也使得购房的按揭贷款迅速上升，对消费者、投资者的购房欲有一定的抑制作用，利率的提高无疑给房地产企业带来极大的损失，从而成为我国房地产企业的重大财务风险之一。
（3）筹资风险
房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从资本市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场法律制度的不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少，从而筹资风险加大。
2．现阶段的房地产公司在融资风险管理
房地产公司方面还存在着多方面的操作不规范，如通过假按揭等方式骗取银行贷款的事情经常发生，既扰乱了金融市场，又使房地产企业的资金链陷入了恶性循环，不利于企业的长远发展，从宏观上来说，对整个房地产市场产生了不良影响，针对这一系列的情况，政府制定了一系列的政策法规用以规范房地产市场。
（1）资金投入控制管理
第一是以设计阶段为重点进行项目建设过程中投资控制。当整个项目定位完成之后，设计工作是实现这种定位的重要阶段。设计工作必须与整体项目目标相协调，避免设计中盲目提高项目档次或者过分节约投资影响产品的市场定位，从而对后期整个项目的建设成本和销售收入计划都产生重大影响。
第二是 在项目施工建设中的资金控制。主要包括施工阶段的投资控制；通过控制比例，充分利用资金。合理控制在建工程和竣工工程的比例，以及在建工程中主体装修、基础的比例，用开发项目的衔接性来保持资金的良性循环；工期控制。资本成本与时间因素成正比，所以施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。
（2）资金收入控制管理
房地产企业融资风险管理中房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。销售策略中最重要的两点是价格策略和促销手段，利用人们的心理因素制定价格策略，采取低开高走、小步快跑或大幅上扬的价格策略，做好项目的“客户的蓄水”，可以产生更大的吸引力。通过广告宣传推广建立项目品牌效应，各种促销手段可以加快销售进度。
二、华阳房地产融资存在的主要风险
（一）华阳房地产企业介绍
华阳房地产发展有限责任公司系2004年成立的综合性房地产企业，是南京市房地产行业典型的股份制企业。公司的注册资金为1000万元人民币，公司实行股东(董事)会领导下的总经理负责制，下设前(后)期、工程、销售、物业、财务及综合部等部门。集规划研究、开发建设、经营销售、管理服务于一体，具备了整体开发建设的综合实力。公司成立以来，坚持“诚信经营、精心管理”的方针，以开发建设配套齐全的现代化住宅小区为主，同时，吸引海内外资金共同建设大型商业购物中心、写字楼及高档住宅楼。公司经济实力相对雄厚，年开发能力在十万平方米以上，竣工面积在五万平方米以上。先后开发建设的有大厂区团河小区； “华阳家园”小区等，已完成的建筑面积累计达到三十余万平方米，取得了良好的社会、经济、环境效益。
（二）华阳房地产融资现状
2004年，华阳房地产与中国银行合作，通过贷款的形式为其提供流动资金贷款用于房地产开发。当时，该公司注册资本仅仅只有1000万元，开始起步。由于国家对房地产的监管不是太严格，所以各银行可以为其提供流动资金贷款(流动资金贷款相对开发贷款主要是贷款到期时可持续借款，使贷款的实际到期时间加长，可作为购置土地的储备资金)。华阳房地产公司通过滚动开发的方式，不断壮大，同时银行也不断地加大对该公司贷款支持力度。到2010年，中国银行累计为该公司提供的流动资金贷款达到5亿元。该公司主要利用销售回款、银行抵押贷款、流动资金贷款、开发贷款等大量购入了土地并进行项目开发。
自去年楼市调控以来，银行暂停开发商贷款、房企上市融资渠道受到证监会和国土部双重管理，国内上市融资愈加困难、销售量环比下跌，房企资金回笼变慢。与此同时，楼市宏观调控一波比一波严厉。政策效应持续时间至少在6个月以上，在这种情况下，开发商的资金链将逐渐趋紧，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了很高的要求，贷款操作规范程度提高，开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。2010年，银行就收缩了对华阳房地产公司的贷款规模，2010年中国银行对华阳房地产贷款骤然压缩到仅4000千万左右，公司顿时陷入资金困境。
1．银行信贷是华阳房地产公司融资的主渠道
其开发资金来源中大约有30%都是出自于银行的直接贷款，其前期操作筹集到的银行贷款就近超过40%，银行信贷可以说是贯穿了华阳房地产公司土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。由于华阳房地产公司规模较小，根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，所以说股权融资、房地产债券融资对于华阳房地产公司还是天方夜谈。
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