浅谈住房抵押贷款证券化(三)

    （二）良好的法制环境是住房抵押贷款证券化顺利发展的必要条件

    以美国为例，其住房抵押贷款证券化市场得以迅速发展的有利条件之一是具有比较完善的法律和立法体系。在住房抵押贷款证券化出现以前，美国对于住房抵押贷款和证券的发行与交易等已经有了相应的较完善的法律规定，构成了住房抵押贷款证券化的法律基础(.美国不动产证券化的特点)。随着住房抵押市场的初创和发展，美国国会又制定了一系列专门的法律或在相关的法律中加入证券化的条款来对其进行保障和约束，这些法律包括《抵押证券税收法案》、1970年的《证券投资者保护法》和1993年的《证券化》等。配套法律的出台保证了住房抵押贷款证券化在一个相对规范的法律框架下进行运作，投资者、借款人、金融机构和发行人的权利义务及各自的违约处理都有明确的法律规定，保证了每一笔住房抵押贷款证券化业务的健康运作和相对安全。我国虽然相继颁布一些经济立法，但是有关证券化方面的专门法律还是一片空白。现行的会计和税收制度尚无关于住房抵押贷款证券化的规定，而且有些现行规定还不利于证券化发展。因此，制订一项有关整个住房抵押贷款证券化运作的法律规范已是当务之急。可以考虑在银行与借款人签订贷款合同同时，增加条款，在实施证券化时以书面形式提前通知借款人。同时转让在法律上应认定为真实销售，以达到破产隔离之目的。再次建立中央优先权益登记系统确认被转让资产上已有的优先权益，实施有关的法律，监管资产上的优先权益。

    （三）构建特设载体（SPV）和培育机构投资者

    从各国抵押贷款证券化的经验来看，有必要构建专门的住房抵押贷款证券化机构——特设载体（SPV），实现破产隔离，避免了商业银行的破产和信用等级降低对抵押贷款证券的不利影响，同时也有利于抵押贷款二级市场的形成和一级市场的完善。SPV作为发起人与投资者的中介机构，因其特殊性和重要性，建议由政府出面组建，该机构的负债业务主要是发行住房抵押贷款证券，其资产业务是向贷款银行购买信贷资产(张保和)。此外，各国的住房抵押贷款证券化都以机构投资者为主要的发行对象。而我国机构投资者的数量和资产规模尚比较小，为顺利发展住房抵押贷款证券化，必须积极培育机构投资者。

    （四）签定利率互换协议和建立住房抵押保险制度

    考虑到资产支持证券一般都是固定利率债券，而抵押贷款组合的利率是浮动的，因此，SPV要承受市场利率变动引起的风险，因此可以签订利率互换协议，把利率变动的风险转移给互换机构。面对借款人提前偿还抵押贷款本息，在证券化方案设计的初期阶段就可以将提前偿还的比率考虑进去，同时可在协议中预先确定投资收益率。借款人是否正常归还贷款是保证住房抵押贷款证券化运作成功的根本前提，因此在贷款初期就应该建立严格的借款人信用审核制度和健全建立住房抵押保险制度。

    （五）运作模式的考虑

    鉴于以上几点，综合各国住房抵押证券化的经验，我国可以借鉴加拿大模式和香港模式，并对此加以混合成立在央行和国家计委等主管部门监管下的抵押证券公司，专门从事抵押贷款证券化运作。它通过从贷款机构购买抵押贷款建立自己的“贷款库”，以此发行担保抵押贷款证券（MBS），同时对各银行发行抵押贷款证券实施监督管理，具体包括对抵押证券发行机构进行资格认定，对其发行的证券进行审批，并通过资格审查等，建立健全全国性抵押贷款证券化中介服务体系，为抵押贷款证券化提供规范的贷款服务、证券托管、中央结算和信用评级等服务。与商业保险公司联手推出抵押贷款保险和抵押证券担保业务，完善我国的抵押保险机制，从根本上的降低抵押贷款证券的风险权重，提高信用等级。当市场比较成熟的时候，全国性证券公司即可以是抵押贷款证券的发行人，也可以为其他贷款机构发行MBS提供抵押保险、证券担保、托管、中央结算等服务。

    总之，住房抵押贷款证券化业务在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽融资渠道的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境，为我国的经济发展提供充足的动力。

    三、我国目前存在的主要困难

    (一)缺乏完备的社会征信体系和个人信用制度

    住房抵押贷款，作为个人贷款业务，要大规模发展并提高其质量，必须建立在个人信用制度上。但是目前，由于我国个人财产申报制度尚不健全，个人纳税意识低下等原因，信用数据的收集极为困难，个人信用度难以考证。同时，整个社会也缺乏信用信息系统，个人信用数据没有来源。银行为控制抵押贷款的风险，只能从控制授信额度、提供抵押担保等着手，而对借款人的内在信用因素无法控制。这样薄弱的信用环境，一方面阻碍住房抵押贷款规模的发展，另一方面难以把握抵押贷款的风险度和清偿能力，最终将影响证券化的进程。

    （二）缺乏健全的法律法规体系

    由于住房抵押贷款证券化涉及有价证券交易、金融机构和证券市场等诸多领域，因此，制定相关和配套的法律法规则显得尤为重要。从抵押贷款证券化高度发达的美国来看，有关抵押证券化的法律有：《国民住宅法》、《证券法》、《证券交易法》、《信托契约法》、《破产法》等，此外，还颁布了一系列房地产抵押证券化的具体操作细则，如房地产抵押证券的包销、分配与税收条款等。正是由于完备的法律支持，才使美国房地产证券化能够按市场化公平竞争的规则自然平稳的发展。与此相比，我国在住房抵押贷款证券化的法律领域仍是空白，无论是我国国家立法机关和行政部门还是各级地方立法机关和政府行政部门，都没有制定这方面全国性或地方性的法律法规，如此必然会导致：一方面，许多房地产纠纷案件诉讼到法院，面临无法可依、难以审理和执行；另一方面，难以摆脱长期以来已形成的政府规范、管理并处置市场经济活动的怪圈。这无疑会影响抵押贷款证券化的健康发展。

    （三）资本市场市场化程度不够，运作效率不高

    住房抵押贷款证券化，将筹资的触角伸进了资本市场，因此，它的发展与资本市场的发展息息相关。而我国由于资本市场起步较晚，在规模扩大的同时，监管机制相对滞后，政府为控制资本市场的市场化进度，避免出现混乱状况，较多采用行政手段对资本市场进行干预和控制，从而造成了资本市场运作效率不高。这个问题不解决，将直接阻碍住房抵押贷款证券化的顺利进行。

    四、对策建议

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