我国住房抵押贷款证券化问题研究(一)

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【摘要】：

从分析我国住房抵押贷款现状入手，说明住房抵押贷款适合作为我国资产证券化的突破性选择，针对我国实际情况，对开展住房抵押贷款证券化的实际意义和存在的问题做了阐述，并针对我国发展住房抵押贷款证券化进行了实施探讨。

【关键词】：资产证券化住房抵押贷款突破性选择特设机构

【正文】：

随着我国经济的发展和住房制度的改革，城市住房抵押贷款的需求日益增加。而阻碍住房抵押贷款广泛推行的最大障碍就是贷款银行不希望把大量资产滞留、积压在这项长期性的住房抵押贷款上，否则银行势必陷入流动性不足的困境。传统的资产流动性管理方式对于期限很长的住房抵押贷款的适用性已经大大降低了，金融机构“短期负债支持长期资产”这种不对称的资产负债结构使得住房抵押贷款面临着许多难以克服的困境。而摆脱上述困境的有效途径之一，就是推行住房抵押贷款证券化。

一、我国住房抵押贷款现状

我国的住房金融是伴随着住房制度的改革而产生和成长壮大起来的。近年来，各国有商业银行纷纷增加住房信贷投入，扩大住房信贷业务范围，调整贷款结构，逐步扩大住房信贷在总贷款中的比例，住房抵押贷款发放的规模迅速扩大。从2003年全国住宅与房地产工作会议获悉，1997年，商业银行个人住房贷款余额190亿元，占全部贷款余额的0.39%；到2002年11月底，个人住房贷款余额达到7,339亿元，占全部贷款余额的比例提高到7.6%，有的城市达到20%以上；全国已有6,700万职工建立了住房公积金账户；全国住房公积金累计归集总额达到4,011亿元，住房公积金归集余额2,840亿元，职工买房、建房、退休累计提取1,171亿元；累计发放住房公积金个人住房委托贷款1,519亿元，发放个人住房委托贷款余额1,125亿元，占归集余额的40%。其中，当年新增公积金归集额941亿元，个人住房委托贷款462亿元，分别比上年同期增长29%和25%，解决了240万户家庭的住房问题。（注1）从2004年沈阳住房公积金执行公报中获悉，2004年沈阳市归集住房公积金17.6亿元，同比增长28%；累计归集住房公积金75.1亿元，归集余额为51.1亿元；本年度职工提取住房公积金6.5亿元，累计提取住房公积金24亿元。2004年沈阳市发放住房公积金个人购房贷款20.6亿元，同比增长40%；回收住房公积金个人贷款6.8亿元。累计发放住房公积金个人购房贷款63.5亿元，贷款余额为48.6亿元，累计贷款户数52,623户。2004年实现增值收益0.84亿元；可提取贷款风险准备金0.31亿元，累计提取贷款风险准备金1.3亿元。（注2）当住房抵押贷款占银行信贷资产的比例增大到一定程度时，就会使银行在发放住房抵押贷款时逐渐感到力不从心，存款的短期性和住房抵押贷款的长期性之间的矛盾就会显现出来，资产不匹配的问题将日益突出。一般而言，这一比例在25%～40%之间。1968年，美国发展抵押贷款证券化时，这一比例为30%，香港1997年成立按揭证券公司时，这一比例为25%。再考虑到内地各大商业银行的资产质量普遍不佳的因素，我们国家实行住房抵押贷款证券化时的比例应低于该数字。因此，可以说，住房抵押贷款证券化是我国住房金融发展的必然趋势。

目前我国的住房抵押贷款主要有住房公积金贷款、商业性抵押贷款和组合贷款。贷款利率分为住房公积金贷款利率和商业性抵押贷款利率两类，贷款采取的是浮动利率，遇法定利率调整，住房抵押贷款于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。住房贷款的期限一般都比较长，目前我国住房贷款的最长期限为30年。据统计，目前我国住房抵押贷款中大部分贷款期限为5～20年。贷款额与房价款比例最高限额为80%（中国人民银行最新规定最高限额为70%）。还款方式有四种：到期一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法和递增还款法。其中到期一次性还本付息法仅限于1年期贷款；等额本息还款法是指每期偿还的本金和利息之和相等；等额本金还款法则是指每期偿还的本金数额相等；递增还款法是指同年各月的还款数额相等，但每年偿还额比上一年增加一定数额或按一定比例递增。目前我国较常用的是等额本息还款法和等额本金还款法。目前各银行大都规定可以提前还款，但提前还款必须一次性偿还全部剩余本息，这主要是为了限制借款者提前偿还贷款。关于违约情况，根据各家商业银行提供的资料，我国的个人住房抵押贷款违约率不到3%。据中国建设银行房地产金融业务部内部资料显示，2003年中国建设银行自营性个人住房贷款不良率仅为2.03%，是目前风险最低的贷款之一。

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