我国住房抵押贷款证券化问题研究(二)

    二、住房抵押贷款应成为我国资产证券化的突破性选择

    资产证券化是有非常严格的前提条件的，并不是任何一种资产都可以实行证券化。目前对于我国资产证券化应该选择何种资产作为介入点有很多的看法，主要集中于以下几种资产：银行不良资产、基础设施建设(尤其是西部大开发基础设施建设)和住房抵押贷款。虽然资产证券化作为金融创新的潮流在我国必将得到极大发展，我国也将在方方面面开展资产证券化业务，但是在我国资产证券化正处于孕育和突破的阶段，这三种资产证券化并非都适合全面推广。如果全面铺开而又不能顺利进行，只能影响资产证券化的实施效果。在现有条件下，最好集中力量选择一种最适合我国国情的资产证券化方式向市场推广，以凸显资产证券化的魅力，为资产证券化的全面展开创造条件。

    在众多的证券化品种中，住房抵押贷款证券化出现最早、技术发展最成熟，在国外的资产证券化市场中占有举足轻重的地位，其作为证券化突破口的好处已为美国、香港等地的实践所证明。住房抵押贷款质量较高，现金收入流相对较稳定，又有抵押保障，利息收入较为可观，资产的盈利时间较长。由于我国证券化刚刚起步，应从有成功经验并且较易实施的部分入手。

    住房抵押贷款作为我国证券化资产的选择是比较合适的。首先，住房抵押贷款有关的损失和拖欠风险相对较小而且容易估计，因此容易得到较高的投资级别评定，相应的“信用增级”成本要低；其次，住房抵押贷款的提前支付行为具有很高的可预测性，因此，资本市场所满意的本金偿还的可预测性容易达到；第三，有关住房抵押贷款的会计和法律环境比其他资产的证券化环境更令人满意；第四，住房抵押贷款有着巨大的市场潜力，有条件形成住房抵押贷款的资产群，而且房地产业是我国新的经济增长点；第五，住房抵押贷款的发放相对来讲比较规范，其间所受的行政干预较少，因而贷款的价值容易确定。

    这些因素使以住房抵押贷款为基础的证券在市场上非常容易被投资者接受。从实践看，住房抵押贷款是商业银行所有贷款业务中收益最高、资产质量最好的贷款业务。目前商业银行个人住房按揭贷款抵押率为99.97%，此外，个人住房贷款一直是各银行一块比较优质的资产，目前不良率一般只有1%～3%，远远低于20%～30%的总资产不良率。（注3）

    由于住房抵押贷款是贷款中质量最好的，目前我国的各个银行对于住房抵押贷款的证券化需求并不迫切，然而当住房抵押贷款发展到一定规模时，商业银行不但在发放抵押贷款时“心有余而力不足”，同时也将出现商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性的矛盾。目前银行都没有感到资金存贷匹配期限带来问题的严重性，但随着放贷额度和存量资产的急剧增大，这个问题将日益凸显，仅靠吸收现存增量资金已不能解决问题。将住房贷款证券化将是必须的手段。

    三、我国开展住房抵押贷款证券化意义

     随着住房抵押贷款在我国金融机构的全面展开，金融机构所不断积累的抵押债权必然要寻求一种克服资金周转不畅、收支难于平衡的道路。而住房抵押贷款证券化恰恰具备以上的需要，因此，住房抵押贷款证券化在我国势必成为一种发展的趋势。

    1、开展住房抵押贷款证券化，对推动住房金融市场、住宅产业的发展具有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济持续、稳定、协调地发展。根据世界银行模型和国家计划委研究所的测算来推算：每一亿住房抵押贷款证券化的资产将能带动5亿元以上的国内需求，这将对我国的GDP增长产生拉动作用。

    2、开展住房抵押贷款证券化，可以解决住房抵押贷款一级市场发展过程中商业银行贷款与公积金贷款所遇到的问题：一是商业银行因资产负债期限的不匹配而加大资产流动性风险；二是全社会资金来源的不足而造成个人住房抵押贷款的部分缺口；三是因贷款对象的逐步扩散而增加的信用风险等。因此，只要将证券发行出去，即可连续不断的将住房抵押贷款转化成证券形式，就有助于缓和资金来源紧张问题与资产流动性不足以及资本充足率压力等问题。从规避信用风险的角度看，这就为一级市场的发展、缓解并消除贷款缺口提供了坚实基础。

    3、开展住房抵押贷款证券化，实质上可把贷款银行发行住房抵押贷款证券看作是一种新型的筹资手段。以此筹集的资金，稳定性强，有利于提高银行自身实力；风险小，只要抵押贷款按期收回，则债券到期时不存在还款压力，而在债券发行期内，由抵押物产生的现金流并不用于支付资产支持债券的本金和利息，利息通常半年或一年支付一次，本金到期支付。

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