浅谈住房抵押贷款证券化(一)

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一、各国抵押贷款证券化模式比较４

（一）美国模式４

（二）加拿大模式４

（三）香港模式４

（四）欧洲模式５

二、我国发展住房抵押贷款证券化的环境分析、运作模式的考虑５

（一）政府的积极参与是推动住房抵押贷款证券化的重要因素６

（二）良好的法制环境是住房抵押贷款证券化顺利发展的必要条件６

（三）构建特设载体（SPV）和培育机构投资者６

（四）签定利率互换协议和建立住房抵押保险制度７

（五）运作模式的考虑７

三、我国目前存在的主要困难７

(一)缺乏完备的社会征信体系和个人信用制度７

（二）缺乏健全的法律法规体系７

（三）资本市场市场化程度不够，运作效率不高８

四、对策建议８

（一）建立和完善个人信用制度８

（二）健全相关法律制度８

（三）加快发展资本市场，为住房抵押贷款证券化提供条件９

（四）有关担保机构的培育９

附录、参考文献１０

摘要

住房抵押贷款证券化一方面解决了银行的流动性风险问题，另一方面又给投资者增加了一种投资的选择机会。美国、加拿大、香港及欧洲发达国家的住房抵押贷款证券化的成熟经验对我国商业银行资产具有深刻的启示。将商业银行发放的缺乏流动性的住房抵押贷款汇集在一起，并通过结构重组，把其变为可在资本市场上出售和流通的证券，将成为未来我国商业银行流动性风险管理的一个重要工具。我们应当充分利用这一重要工具，在拓宽融资渠道的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境，为我国的经济发展提供充足的动力。

关键词：住房抵押贷款、证券化、担保

近年来，各种金融创新工具不断涌现，其中住房抵押贷款证券（mortgage-backed securitization, 简称MBS）以其精妙的构思，独特的功能为世界各国所瞩目。住房抵押贷款证券化，是指以住房抵押贷款为担保而发行住房抵押贷款证券，并投入流通的融资行为。它的创立，使原始的抵押贷款形式从投资者与标的物之间的直接物权关系，转化为新的债权关系。目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑住房金融二级市场的主要途径，80年代以来，在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。设计和发行MBS，可以解决商业银行资产负债期限结构错配问题，为拓展住房金融业务筹集长期资金。

我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构中的地位和影响。受房地产快速发展的影响，银行住房抵押贷款亦快速发展，由于其收益稳定和低违约率，已成为银行的优质资产。但是商业银行由于受到政策性业务的影响，往往造成资本金不足，资产质量低下，阻碍了信贷扩张。而中小股份制商业银行受制于金融市场不发达，融资渠道单一的影响，也不敢贸然涉足住房抵押贷款市场。在房地产业高速发展的同时，房地产住房抵押贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大的压力。缓解银行压力并保证房地产业发展的重要途径之一是将房地产抵押贷款证券化。

一、各国抵押贷款证券化模式比较

（一）美国模式

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