房地产信托问题研究2014(二)

    3.信托融资能够提供专业复杂、灵活多样的金融服务

    满足房地产经济活动的特殊要求。房地产信托融资是符合房地产企业资金运作特点的一种先进的融资方式。信托公司拥有多种专业的人才、机构和手段，具有提供各种复杂业务方面的独到优势，故信托公司有“金融百货公司”之称。

    （三）目前我国房地产信托模式

    我国目前的房地产信托模式划分为以下几类：房地产贷款类信托、房地产股权类信托、房地产受益权转让类信托、房地产结构化类信托和房地产类REITs信托。在这里主要阐述以下三类。

    1.贷款类信托模式

    贷款类信托模式是最简单的房地产信托模式，其操作流程类似于银行的房地产开发贷款。信托机构向社会投资者募集资金并通过抵押贷款的形式放贷给房地产企业，弥补其资金缺口，房地产企业在信托合同规定的时点，将信托本息偿付给信托机构。而信托机构按与委托人签订的信托合同中约定的固定时点受益人支付信托收益和本金。这类模式贷款类信托模式技术含量低，运作起來比较方便，后期管理也比较简单，同时收益也比较稳定。案例是2011年中信信托与西安紫蔽投资发展有限公司合作成立的“中信•紫薇1期集合资金信托计划”[4]。

    2.股权类信托模式

    目前我国的股权类房地产信托并不是真正意义上的股权投资信托.，实质上是指股权回购信托，信托机构将募集的信托资金用于受让房地产开发项目公司的部分股权，并将房地产幵发项目的土地及在建工程进行抵押，信托计划到期后，项目公司或其母公司按约定溢价回购信托机构前期所购买的股权。信托机构通过股权溢价回购款向受益人支付信托收益。案例：2010年中信信托与上市公司阳光城集团股份有限公司合作成立的中信阳光•滨江股权投资集合资金信托计划，预计信托期限3年，总规模3.5亿元，其屮1.5亿元次级信托单位由阳光城认购，2亿元优先级信托单位由社会投资者认购[5]。

    3.受益权转让类信托模式

    受益权转让类信托模式是指信托机构受让房地产企业特定资产或其他衍生资产未來的收益权，并到期溢价返售给房地产企业。信托机构将募集的信托资金用于购买房地产企业的特定资产或其他衍生权益的收益权，房地产企业按照约定时点向信托机构支付投资溢价并在信托计划到期时回购信托机构持有的特定资产或其他衍生资产的收益权。此类案例：2010年中信信托发起设立“广西恒大特定资产收益权流动化信托项目”，广西恒大将自身所属财产—国际大厦项目的销售及租金收益权交付中信信托，设立财产权信托，并根据现金流状况，分割成为优先级受益权和次级受益权[6]。

    二、我国房地产信托的发展现状

    我国信托业务的发展也可以说是波折起伏。从 1982 年到 1998 年的经过几次整顿，信托公司的数量也从近千家瘦身到不足百家，在 1998 年信托业换发金融牌照时的信托公司数量仅为 56 家。2001 年 10 月 1 日，《中华人民共和国信托法》正式实施，这部法律和 2002 年 5 月 9 日起实施的《信托公司管理办法》，以及 2002 年 7 月 18 日起施行的《信托公司资金信托业务管理暂行办法》，构建了我国信托业的基本法律框架。此后，随着模式的不断创新，我国信托业获得了长足的发展，到 2010 年末信托业管理的资产规模已达到 3 万亿元，信托业与银行业、保险业、证券业一起构成了我国的四大金融支柱。2011年国内共发行1060款房地产信托产品（集合类），同比增长76.08%，规模达3705亿，同比增长29.35%。随着房地产调控力度持续加大，房地产信托兑付风险逐渐上升。从2011年3季度开始，银监会不断加大对房地产信托风险的管控。集合类房地产信托月度发行规模逐月下滑。2012年国内共发行795款房地产信托产品（集合类），同比下降25%，规模达3163亿，同比下降14.61%[7]。2013年中国房地产市场更加活跃，商业信托成募资新途径。

    经过多年的发展，我国房地产信托得到迅速发展，总体规模稳步增长，融资方式呈现多样化的特征，具体表现在以下几个方面。

    （一）总体规模稳步增长，发展潜力巨大

    房地产集合资金信托计划的实际运作，标志房地产信托融资的真正发展。2003年到 2004 年 6 月份，全国信托公司公开发行的房地产类信托计划已达 100 多个，约占信托发行产品总量的 30%，共募集资金 130 亿元；2013年我国房地产信托规模达到了1.03万亿元，首次超过1万亿元，规模占比10.3%；房地产信托的发行规模达到6848亿元，而在2012年这一规模仅为3163亿元，环比增长116%[8]。可以看出，房地产信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。目前，我国房地产企业的资金主要来源于银行，信托融资占比例很少，渠道比较单一。而在美国、香港地区等地房地产企业资金来源却很广。房地产信托在我国发展前景广阔。

    （二）信托产品多样化，贷款型信托仍占较大比重

    为了改变目前房地产企业以银行为主的资金来源渠道单一、房地产金融风险集聚放大的不利局面，缓解房地产企业资金链紧张的状况，越来越多的房地产企业选择了通过信托平台来进行融资，2011年以来，不少大型知名房企，如万达、万科、绿城、保利等都通过房地产信托进行了融资，发行规模也大大增加。据用益信托统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元[9]。从国外成熟的资本市场来看，房地产信托主要为权益型产品，抵押贷款型产品比重很低。我国单一的贷款型信托产品限制了信托融资的功能，要真正发挥信托的融资优势，必将逐步从贷款型信托向权益型信托转变，积极拓展房地产股权类和基金类等权益类的信托产品，使投资者真正承担房地产开发的风险，分享房地产开发的收益。

    （三）房地产信托发展有了新形势

    在当前房地产市场环境下，伴随着房地产信托的迅速增长，特别是传统融资型房地产信托业务的迅速增长，房地产信托业务的风险也迅速加大，特别是流动性风险更为突出。进入2013年随着基础产业类信托明显降温，加之房产市场持续回暖，房地产信托出现明显升温。不过尽管收益率诱人， 2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达2847.9亿，加之原本存在的7.5万亿信托体量的压力之下，信托业的风险也在不断积聚。一旦有开发商出现不能兑付的情况，可能会引发多米诺效应，给整个产业链带来致命冲击。2014年以来，在房地产信托平均年收益率上升的同时，成立规模却骤减。2014年一季度，中国房地产集合信托成立规模下跌至507亿元[10]。在当前形势下，传统的房地产信托业务发展遇到了诸多瓶颈，需要探索新形势下房地产信托的新模式，使得房地产业与信托业相互促进，共同发展。

    三、我国房地产信托存在的问题

    虽然近几年来，我国房地产信托业有较快的发展，但也存在产品结构不合理，财产运作不当风险、信托业务操作不当风险、以及人才缺乏等问题，现具体分析如下：

    （一）房地产信托产品结构不合理