房地产信托问题研究2014

1.房地产信托产品模式单一

目前国内信托机构普遍被房地产企业当成了一个类似发放贷款的机构，募集的信托资金一般也只是投资于某个具体的单一项目。信托实际上只是在这一过程中充当了类似银行的角色，首先信托机构通过信托计划向社会投资者募集资金，然后将信托资金放贷（投放）给房地产企业用于某一特定的项目建设与开发，这失去了信托机构作为综合金融服务商所具有的分散风险的意义。

2.房地产信托产品期限短

1-3年的房地产信托产品期限，是目前国内房地产信托产品市场上最为普遍，也最能为投资者接受的房地产信托期限，由于投资者比较看重短期利润，对远期风险较为敏感的原因，目前市场上期限在3年以上的房地产信托产品很少，2011年房地产信托的平均期限为1.86年。2012年2月～3月在售的房地产信托产品的期限结构，其平均期限为1.73年[11]。由于期限较短，单纯采用信托资金，很难覆盖房地产行业投资周期。房地产企业要实现稳定的发展，应确保其在整个投资周期上资金的合理控制，信托资金因期限较短，难以完全覆盖整个投资周期，对房地产企业来说，这也是采用信托模式融资的一个主要问题。

3.房地产信托产品缺乏流动性

如何实现房地产信托产品受益人方便高效的变更和转让其信托受益权是目前房地产信托市场急需解决的问题，而目前由于我国《信托法》对信托产品的宣传、转让及继承都做出了非常严格的规定，导致信托产品转让流通流域存在严重的市场不对称，缺乏正规的转让流通渠道，这在一定程度上限制了房地产信托进一步发展。

（二）信托财产的运行不当引发风险

回顾近年来房地产信托的特点，房地产信托的财产运用风险问题正在逐步显现。引用银监会发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称“212 号文件”）的原文，“信托公司房地产业务有部分项目已显露较大风险：部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比 61%；另外，一些无法按时清算的信托项目，信托公司已开始用展期、固有资金垫付、关联交易购买以及发新的信托计划置换等方式将风险后移”。2014年，由于房产市场持续降温，房地产信托兑付危机开始显现，其中受影响较大的有中融国际信托有限公司，这家公司涉及的光耀地产、时代地产等多个房地产信托项目可能面临兑付危机。

1.房产信托现金流和收益的不稳定

容易造成开发商资金链条断裂，进而影响信托财产的安全。2012年12月，中融信托、中信信托等旗下产品爆出兑付危机，均涉房地产项目。据初步统计，截至目前已有11个房地产信托爆出问题。过去两三年来，房地产信托成为银行贷款体系之外的一个新的堰塞湖，目前规模接近7000亿，其中很多为“借新还旧”，其中不乏各种以政信信托、基建信托马甲出现的项目[12]。

2.存在操作风险

对于以股权投资类的房地产信托类型，由于信托财产放在资本金项下，在不增加负债的基础上，虽然可以大大提高项目的再融资能力。但如果后续资金没有达到最初的预期，则会影响信托财产的退出。比如，截至2011年6月绿城的信托融资计划已超过百亿元。绿城现有现金存款97.46亿净资产负债率达163.2%[13]。由于绿城上市公司账面上信托融资额少，但不能忽略其通过项目公司进行融资的可能，如此则不计入融资而被算为股本投资，之后再借此杠杆撬动银行信贷，存在着风险。

3.房地产关联交易，资金重大，存在偷税漏税现象

由于房地产项目资金启运巨大，少则上千万元，甚至上数亿元，关联交易现象容易导致房地产企业偷税漏税。比如，绿城信托计划涉及多个地区多个项目，其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元，委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，募资约3亿元，委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权项目，信托资金2.57亿元，2011年9月下旬，银监会展开了对绿城集团房地产及关联企业信托业务情况调查，导致绿城中国股价以及整个地产板块大跌。

（三）房产信托业务操作不当引发道德风险

由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

1.职责转委托现象

信托公司在行使投资决策的职责时存在转委托的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。

2.信息不对称引发道德风险

信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的逆向选择问题。

我国房产信托信披机制亟待完善。信托产品信息披露在《集合信托产品管理办法》中有明确规定，但是公开披露的大都是明面上的东西，如期限规模等，投资的具体内容一般不向投资者披露。而根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》，信托公司推介信托计划，应有规范和详尽的信息披露材料，明示信托计划的风险收益特征，充分揭示参与信托计划的风险及风险承担原则，如实披露专业团队的履历、专业培训及从业经历，不得使用任何可能影响投资者进行独立风险判断的误导性陈述。2012年，房产信托“警钟”再鸣，例如，规模为2亿元的泰莱信托计划产品披露信息非常有限，仅有发行机构、产品名称、信托期限、资金门槛、发行地、产品类型、服务电话数项，其余14项，如预期年收益率、投资领域等均未披露。泰莱这款信托计划，信息披露严重不足，隐含巨大的风险[14]。

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房地产信托问题研究2014(三)