房地产信托问题研究2014

信托是市场经济发展进入现代阶段产生的最为复杂的金融业务之一。在信托业务金融产业化的同时必然要求与之相适应的监管机构来排除市场障碍、弥补市场缺陷，要求监管机构具有相当程度的专业化和独立性。而我国信托业监管机构长期处于银行业监管的附属地位，现在的监管机关即银监会非银行机构管理部除了监管信托公司外还有金融租赁公司、财务公司和汽车金融公司等监管对象，既不专业也不独立。

五、发展我国房地产信托的对策

我国房地产信托以其制度的灵活性获得了巨大的发展，已经逐步成为我国房地产企业融资的重要渠道。目前，房地产信托无论是产品设计、筹资发行，还是从外部政策环境、法律法规等方面均存在诸多不完善的地方，这些都需要在以后的发展过程中逐步改善。

（一）大力推行房地产信托产品创新

1.推行房地产信托产品设计创新

信托产品设计由封闭式向半开放式或开放式演进，通过信托模式的合理设计，允许信托投资人在信托计划存续期间有条件赎回和重新申购，提高信托计划资金池的活性。首先，加强信托计划期限的设计弹性，比如在信托计划满一定期限后，在融资人满足信托本金及预期收益的前提下，信托计划可以提前终止，这样可以减少房地产融资企业的资金成本。其次，在信托计划风险控制过程中，可以引入如“中金”等具有影响力的评级机构对信托计划进行风险评级。最后，在信托融资方案设计阶段结合考虑资产管理公司的运作模式，以便在信托计划出现流动性风险时及时引入长城、华融等资产管理机构。

2.完善信托产品的二级交易市场

借鉴海外成熟市场经验，我国可以考虑建立独立的专业性强的大型房产信托专业公司，摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营，发行股权性信托凭证，以房地产经营公司为实体，进行长期性的业务操作模式。业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等多样化融资或经营，需要建立信托产品的信用评级和定价体系，以此获得投资者和银行的认可，银行也可接受其作为质押，并放宽政策。

（二）完善信托财产税收相关制度建设

由于历史文化和法律传承等多方面的原因，我国仍是一个缺乏信托文化和信托观念的国家，尤其是实践中还存在不少损害投资者利益的现象，因此，制度的保障显得尤为重要。如何保障信托财产的独立性，更好地服务于投资者利益已成为我国金融领域急需解决的重大课题。

1.信托登记制度信

托登记制度是大陆法系国家引入信托制度，进行本土化改造的重大制度设计，不仅符合大陆法系国家注重重大资产登记的法律文化传统，而且在功能上能够切实起到保障交易安全，维护投资者利益的作用。我国《信托法》第10条规定了信托财产登记的基本原则，“有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记”，但是缺乏配套的法律或行政法规对信托登记活动进行具体规范。因此，我国的信托登记制度事实上处于缺位状态。

2.制定优惠的房地产信托税收制度

从税源上看，由于房地产信托收益的来源只有一个渠道即信托财产，而信托财产是由委托人所有，房地产信托机构不过是一个委托代理机构，其对所经营的信托财产并没有真正意义上的所有权。因此，我国的房地产信托税制的建立应遵循单一税制，即该机构对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税，而运行中所获得的收益是属于受益人所有的，不缴纳企业所得税，而由受益人缴纳所得税，应坚持避免重复征税原则。我国必要出台相关法律法规对房地产信托实行税收优惠。坚持不同信托业务不同税赋的原则，在房地产信托业务中可享有减、免、缓税的待遇，以最大限度地体现政策意图，鼓励房地产业的发展。

3.完善相关法律法规

要借鉴先进国家的经验，完善规范各种房地产信托经营业务的相关法规及实施细则，比如说进一步完善《公司法》、《证券法》中的相关条文，无论是项目选择、市场营销、还是风险控制都需要进一步明确和规范，必须将相关法律体系的制定工作细致化、完备化。

（三）完善信息披露及监管制度

1.完善信息披露制度

对于房地产信托来说，信息披露制度是个难点，不单是募集资金时要披露有关信息，而且应该建立长效的信息披露制度。一方面，基于公司治理层面，以立法形式对信息披露制度加以确定，强制性的公开信息披露，有利于从根本上塑造行业的良好形象，恢复投资人信心。另一方面，信息披露制度在公司治理立法的基础之上把激励的因素添加进去，让房地产公司和信托投资公司获得激励因素，用激励机制来鼓励企业进行信息披露。具体而言，信托公司可以结合现代信息技术，大力发展网络交易，构建

信托业特有的客户网络和交易网络体系，设立信托产品转让的信息集中披露平台，也可与产权交易所合作，建立受益权转让平台，增加买方与卖方的信息、透明度，为交易双方提供一个自主洽谈的平台。

2.完善监管体制

有效的监督机制是实现规范化经营、控制风险、引导业务操作的强有力的制衡措施，我们应从本国的实际出发，正确分析和把握国情以及所面临的国内环境，构建适合本国特点和条件的监督体系，充分发挥监管主体的功能，力求信托自由与监管效率的平衡以促进本国房地产投资信托持续、稳定和快速有效的发展。

另外，我国也可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况等方面的监督。对违反信息披露义务的信托投资公司和房地产公司给予严厉的法律惩罚，使投资者这一信息不对称的弱势群体的利益得到充分保障。

（四）培养专业化房地产信托管理人才

信托经理作为是信托计划的第一责任人，对信托计划的模式设计、风险控制以及后续的管理监控及信托资金退出分配都负有重要责任，在保护信托投资人利益的同时也要在市场运作中为企业获取利益。因此，为促进房地产信托市场的长久健康发展，要充分发挥市场和政策的功能，实施双重激励，培养一批即精通房地产市场运作、又熟悉金融市场的高素质信托经理。同时，与房地产信托运作相关的机构，如律师、会计师、资产评估师的等第三方服务型人才的培养也必须同步加强。房地产信托业务的发展，不单是信托资金投资的过程，也是信托运作理念的植入过程，所以我国目前需要培养经营管理的专业人才，加快人才在房地产行业和金融行业之间的流动。尤其在我国人才不足时，可以引进国外先进的人才和经营理念，同时加快发展我国的人才培养，为房地产信托业务的发展给予人才支持。

结论：房地产信托是连接房地产实业和金融信托业的桥梁，它不仅能满足普通投资者的投资需求，而且能解决房地产企业过分依赖银行的问题，降低了金融风险，也为房地产企业提供了充足的幵发资金，有利于房地产企业的健康发展。本文对前人的研究进行了认真分析与研究，并结合在信托机构的实践经验，从理论和实践上，归纳了我国目前存在的房地产信托模式，分析了我国房地产信托的发展现状和当前面临的主要困难，并结合实际借鉴美国经验提出了发展我国房地产信托业的对策与建议，指出开展房地产信托模式的创新，建立适合我国的成本型不动产投资信托，对行业发展和国民经济增长都有重要的意义。

【引文注释】：

[1]吕洪.浅析我国房地产信托的现状及发展趋势[J].中国市场，2011，（36）：147-148.

[2]周星.浅析房地产信托业务的风险管理[J]现代商业，2013，（3）：71-72.

[3]于蒙.我国房地产信托兑付风险研究[J].商业文化，2012，(3)：56-58.

[4]尹阿东，何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[J].科技与产业，2011，(3)：39-40.

[5]钟伟强.目前我国房地产信托状况与风险分析[J].现代经济信息，2012，（12）：268-269.

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房地产信托问题研究2014(五)