浅析我国的房地产市场调控政策及其效果

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一、我国房地产市场调控发展现状 2

二、我国房地产调控中存在的问题 2

（一）房价调控目标不确定 2

（二）中央和地方对房地产调控的方向不同 3

（三）我国未形成合理的住房供给体系 3

（四）宏观调控法律法规不完善 3

三、对我国房地产市场调控长效机制的建议 3

（一）积极发挥市场机制 3

（二）加快不动产信息系统的建设 4

（三）完善房地产调控的法律法规 4

（四）完善多层次的住房供给 4

（五）坚持房地产市场调控与制度改革两手抓 4

四、总结 5

参考文献： 5

一、我国房地产市场调控发展现状

第一阶段（1978—1997年）为房地产市场起步阶段。1978年我国开始探索建立商品房市场，逐步设立商品房开发试点。1992年开始实施住房公积金制度，大量资金涌向房地产业，房地产开发投资增长117%。

第二阶段（1998—2007年）为房地产市场快速发展、走向规范化阶段。1998年政府全面推进房地产市场化。2003年起房地产价格持续上涨。政府陆续颁布《个人住房贷款管理办法》《城镇廉租房管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等相关制度规范房地产市场发展、稳定房价。

第三阶段（2008—2014年）为房地产市场全面调控阶段。受到国际金融危机的影响，2008年我国房地产出现“量价齐跌”的现象，为此，政府采取了较为宽松的货币政策。2010年起我国房地产市场回暖，房价大幅上涨。政府密集出台了一系列调控政策，稳定房价预期，抑制投机性购房需求。

第四阶段（2015年至今）为楼市呈现分化、房地产进入深化调控阶段。2015年房地产市场逐步从“全面普涨”转向“分化明显”阶段，热点城市住房供给不足，房价高企，投机炒房需求旺盛，而三四线城市房地产供给过剩，面临较大的“去库存”压力。政府逐步将房地产全面调控转为因地制宜的差别化调控。当前我国房地产市场整体运行平稳。2017年房地产开发投资增速基本维持在8%左右。房地产市场的最大特点就是区域分化。一方面，热点城市房地产市场供不应求，补库存需求不断加大，房价快速上升。2016年一线城市新建商品住宅成交均价为31170元/平方米。截至2016年底，三四线城市住房库存量占我国总量的80%左右。针对房地产市场的分化现象，2016年9月起我国开启了新一轮的房地产调控。热点城市主要通过限购、限贷、限价、限商、限售等措施稳定房价；三四线城市则通过优惠利率、放宽购房限制等政策推进房地产“去库存”。房地产市场调控取得一定成效，2017年前三季度房地产贷款增速放缓，房地产市场热度有所减退。特别是热点城市房价上涨速度减缓，9月深圳新房均价同比下跌3.9%，上海同比下跌0.1%，合肥、南京、杭州等同比涨幅均在3.2%以内。三四线城市“去库存”步伐逐渐加快，根据国家统计局有关数据，2017年9月，我国商品房待售面积同比下降12.2%。但我国房地产调控政策以行政手段、需求端管理为主，虽然短期内见效快，但只能暂时抑制购房需求，无法从根本上解决房地产市场的深层次矛盾，无法形成稳定的市场预期。因此，要通过建立房地产长效机制，完善房地产市场各方面基础性制度，改变我国房地产资源供需错配的局面，实现房地产市场预期理性回归。