浅析房地产价格影响因素

房地产是大众日常生活中非常关键的资产，此外房地产业还是国家经济的关键构成方面。相比于其他国家，我国房地产业起步较晚，是一个新兴行业。由于发展时间较短，市场化程度不高，房地产价格受到各方面因素的综合影响。普遍来看，社会因素、经济因素和政策因素这三大类会对房地产价格有重要影响。社会因素，比如说人口快速增长、资本和劳动力向中心城市迁移会导致一线城市以及二线发达城市的房价远远高于其他地区。政策因素，比如说2016年上半年房地产去库存以及10月对部分城市的“限购限贷”政策。本文只是从宏观经济的层面研究其对房地产价格的影响。

从经济学的角度来看，影响价格的根本原因是需求和供给，房地产的价格在供求双方的共同作用下形成。房地产的需求本质上展现消费者以及投资者的选择活动和决策流程,房地产供给展现出开发商或所有者对此行业的预估以及对费用、效益的权衡。本文从供给和需求两方面入手，研究了土地价格、国民生产总值、货币供应量和城镇居民人均可支配收入四个宏观经济因素对房地产价格的影响。

（一）土地价格

土地资源是房地产投资开发的必备条件，因此房价必然会受到土地价格的影响。土地费用作为一项成本，也是房价的重要组成部分。土地价格会影响土地资源的供给，进而影响房价。一方面，土地属于稀缺资源，如果房地产的需求增加，对土地资源的需求也会上升，但是短期内可供开发土地面积基本不变；另一方面，当房地产业处于繁荣阶段，或者在房地产投资过热期间，政府可能会提高土地价格，导致房地产开发成本上升，进而影响到房地产价格。

（二）国民生产总值

自中国加入世界贸易组织（WTO）后，随着经济和贸易的全球化，中国的国内生产总值迅速增长，成为人们最为关心的指标。而房地产业作为国民经济的重要组成部分，影响了上下游众多的行业。稳定的经济环境是房地产发展的本质因素，该行业的持续发展为国家经济的持续发展准备了动力。房地产业和宏观经济之间存在密切的联系。

从长期角度和世界范围来看，宏观经济是周期性循环发展的，一般要经历四个阶段：复苏、繁荣、衰退和萧条。房地产业会随着经济的复苏而复苏，但是由于房地产开发投资往往具有长期性，两者的复苏并不是同步进行的，且房地产复苏要滞后于经济复苏。1978年十一届三中全会召开后，中国实行改革开放政策经济开始发展，人均收入开始增加，房价也开始上涨，只是涨幅很小。在经济繁荣的时候，大众对房地产需求也持续增多，房价持续提升，行业步入发展的高峰。到了经济衰退时期，房地产业会先于宏观经济开始衰退。房地产价格和交易量在这阶段均会大幅下降，由于其上下游牵涉的产业众多，这也相应导致了国民经济的衰退。因此，房地产业与国民经济之间存在着互动机制。

（三）货币供应量

货币供给对房价的影响主要通过利率来实现。房地产的开发是一项巨大的工程，耗费了大量的人力和物力。在经济社会中，这些被视作初始的投资成本，以货币为单位计量。对于房地产开发商和消费者来说，这笔资金的融通很多是通过向银行等金融机构的借贷来实现，于是借贷利率的高低就对房价有了影响。因为利率降低，相应增加了房地产企业的投资能力和购房者的消费能力，影响了供求关系，进而作用于房价。

依照托宾的q理论，假如提高货币供应量，投资需要会提高，利率降低，大众对金融资产的需要提高，股价提高，q值提高，投资成本提高，因此影响房价，这就是扩张性的货币政策。

（四）城镇居民人均可支配收入

城镇人均可支配收入是对人们消费能力的一种衡量，体现了居民对房地产的购买能力，因此也是影响房价的重要因素之一。房地产作为一种商品，既是耐用消费品，也是生活必需品。在不同经济水平下，居民的消费水平和消费结构各不相同。只有可支配收入达到一定水平才具备购买房地产的条件。自我国住房改革以来，房地产业开始实现市场化，得到飞跃性发展。越来越多的城镇居民通过购买商品房和经适房改善了住房的条件。但是近年来，年年攀升的房价增加了居民的住房压力，形成了挤出效应，大量的中低收入家庭的住房需求得不到满足。因此居民收入虽然在增长，但是人们对房地产的需求也在大幅上升，这大大提高了房地产价格。

四、调控房地产价格的相关建议

通过前文对房地产影响因素的分析，表明房地产业对宏观经济的依赖性较强。为了稳定宏观经济的发展，政府部门需要施行合理的政策。对此，本文提出以下几点建议：

（一）从供给和需求两侧同时进行调控

我国房地产在供给侧存在着极大的问题：对中高档的商品房开发较多，而对于经济适用房或者低档的住房供应较少。并且在地域上，一二线城市住房供不应求，三四线城市的房地产库存积压相当严重。政府部门需要从供给和需求两侧同时进行调控。尤其是对于房地产的供给侧，对这方面的调控更加侧重于中长期，并且这种调控有助于稳定公众预期。目前，我国房地产调控仍然以需求调控为主，如2016年10月的“限购,限贷”政策，而供给方面的调控措施相对笼统、原则性，短期内无法落实。需求层面的调控即使短期内立竿见影，但不是根本的解决办法。在实际生活中，很多开发商是缺乏活力的，他们开发进度非常慢，以坐等土地升值，这是造成房价高进而导致房地产市场相对过剩的主要原因。政府需要着力推进供给侧改革，通过一系列结构性调整，激发市场主体的活力。

（二）制定完善的法律法规体系和市场准入制度

房地产业的发展需要充足的资金，对金融表现出明显的依赖性。在其开发、建设、运作、流通以及消费的时候，各主体利用货币流通以及信用渠道所开展的筹集资金、融资和有关金融业务。目前，我国房地产开发融资的来源主要依靠银行信贷，比较单一。并且由于房地产开发的周期较长，存在无法预测事件的几率较大，属于高风险行业。所以政府需要引导房地产金融市场向多元化发展，促进房地产信托融资、开发债券、合作开发等各种金融服务的发展。同时，有关部门应当制定完善的法律法规体系和市场准入制度，增加信息透明度，减少房地产业的风险，让房地产业能更加健康稳定的发展。

通过近些年来泰安市房地产市场的成交价格不难发现，二手房的市场表现已是越发活跃，且在近一年内的成交价格普遍高于新房的成交价格，这种表现，亦是说明当前的房地产市场越发趋向成熟。也正因此，对于政府而言，其在住房消费中介服务体系上的完善以及对房地产市场的监管力度的加强则是应尽早提上日程，并藉此来对现有的中介服务体系加以引导和鼓励，从而在遏制其品牌扩张的同时进一步加强行业内部的自律性。

（三）政府要稳定市场情绪，对风险进行有效控制

我国房地产业和人们的生活密切相关，和宏观经济密切相关，而经济是周期性的。因此政府在制定政策时需要考虑实际的经济状态和房地产的周期性波动，引导市场心理，采取反周期策略。房地产不仅有消费功能，其投资需求也相当旺盛。部分城市的房价之所以飞涨，与一些投机主体的炒作也有关系。在房地产过热时期，人们对房地产的投资需求上升，过度借贷提高杠杆率，房地产市场泡沫膨胀。此时政府要稳定市场情绪，化解大众的非理性行为，对风险进行有效控制。

在房地产市场秩序的规范上，则是应当由政府进一步加大服务力度，以及出台一系列政策减轻企业的负担，从而进一步促进企业的发展以及市场环境的净化，优胜劣汰。同时，在对房地产市场秩序的整顿规范的过程中，政府还应当进一步对市场中的投机行为加以打击，通过对违章经营、无视法规、恶意炒作等行为的惩处来尽可能减少和避免房价虚增所带来的经济泡沫的风险，并对市场中潜在的违规行为进一步的加以威慑，从而更快的建立起规范有序的房地产市场秩序，并使其平稳健康的发展下去。

五、结论

房地产业是国民经济的支柱性产业，其上下游的行业很多，实际情况往往很复杂。本文只是从理论层面研究了宏观经济对房地产价格的影响，存在着一定局限性，本文没有对此比较研究，需要进一步针对特定的区域和城市进行分析，为当地有关部门和学者提供更有价值的建议。

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