浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。房地产市场调控方面，国家各部委积极部署房地产调控工作会议，加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。住建部强调，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。原银监会提出要努力抑制制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域风险防控，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

调控政策升级，调控城市进一步扩容。2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。

在房地产调控政策不断加大的环境下，今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

不过，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，有关楼市调控放松的传闻也此起彼伏，明年调控政策和市场走向备受关注。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路没有改变，再次强调“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，与此同时，在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，也把城市楼市稳定的主体责任真正落实到地方。国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。

（三）2019年房地产调控政策及效果

坚持房住不炒，防止楼市大起大落。1月21日，习总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。3月5日，《2019政府工作报告》提出，要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。3月12日，住建部部长在“部长通道”回应社会关切时表示，2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落。4月17日，自然资源部发出通知要求各地根据商品住房库存消化周期，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。4月19日，习总书记主持召开中共中央政治局会议，重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。另外，4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

警惕房地产金融风险，房地产金融监管保持收紧。进入2019年，银保监会、央行两部门密集强调加强房地产金融风险防范力度。2月25日，国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会，银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。2月25-26日召开的人民银行金融市场工作会议，强调加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月4日，银保监会印发通知，要求进一步提升风险管控能力，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。3月5日，银保监会主席郭树清在接受记者采访时表示，2019年的房地产金融政策总的方针不会改变。3月9日，银保监会副主席接受记者采访时表示，将进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。4月17日，银保监会官网发文指出，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月10日，央行金融市场司副司长在媒体吹风会上表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。5月17日，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资，房地产行业政策将聚焦五大重点。

三、我国房地产调控中存在的问题