浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)

（一）房价调控目标不确定

房地产的发展，从原来的国家推进发展到现在的抑制房地产发展，只经过了短暂的二十年时间。这二十年间，房地产经济在我国发展迅猛，甚至达到了脱离控制的程度。如果继续推动房地产的发展，将会造成广大居民买不起住房，而百姓的基本生活问题也会变成社会的焦点话题。如果快刀斩乱麻般地抑制房地产业发展，对我国的经济发展会产生负面影响，导致我国的国际影响力下降。因此，房价调控的问题成为了一个两面性的问题，对房地产调控决策相当困难。

（二）中央和地方对房地产调控的方向不同

地方政府是中央政府对各个地区间接管理的帮手，但是地方在处理地方政策时，受到诸多地方利益制度的干扰，会在真正实施中央下达的政策时产生偏差。它不会跟国家政府一样，以整个国家的利益为主要任务，而是更多地为地方的利益考虑、为地方群众的利益考虑，因而地方政府常常是作为地方百姓的“父母官”而存在的。地方政府尽管要按照国家的政策进行工作，但同时要考虑地方的经济又不能出现明显的断层，从而地方政府在实施国家政策时与国家政府指定的政策有所出入。由于地方经济发展和干部的升迁考核等重要因素的干扰下，地方政府也要利用房地产经济的发展带动地方经济的发展，从而地方政府为了地方的经济利益而尽量减缓国家房价调控正常的实施，所以中央政府制定出的房价调控政策在局部地区没有得到很好地实行。

（三）我国未形成合理的住房供给体系

我国尚未形成高、中、低端比例合理的住房供给体系，租赁市场补充作用不足，难以满足多层次、多样化的住房需求。在住房交易市场方面，商品房供给与需求结构不相匹配。商品房供给结构中高端住房比例过高，而针对低收入群体的保障性住房供给不足。地方政府建设保障性住房的动力不足，建设进展缓慢。据有关测算，应纳入保障住房的城镇家庭在全国占比大约在30%左右，而当前我国保障性住房覆盖率还未达到20%。在租赁市场方面，我国租赁市场规模较小，住房租赁市场制度不健全，相关产品和服务还不完善，导致买房与租房之间的替代性较弱。同时，快速上涨的房价使得购买房屋获得的财产性收入远远高于出租房屋获得的租金收入，导致住房持有者出租意愿不强。

四、对我国房地产市场调控长效机制的建议

（一）积极发挥市场机制

市场机制也可以对房地产市场进行调控，但是在利用市场机制时，我们需要严格制定好方案，否则可能会导致房地产市场更加紊乱。首先，我们在进行市场干预时，不能随意地针对房价或是供给进行干预。因为房地产市场的调控是具有延时性的，仅仅实施短期的市场干预可能会造成房地产市场出现更加不可控制的效果；其次，可以在房地产市场中建立一个合理的调节体系，以达到长期稳定房地产市场的效果。

（二）加快不动产信息系统的建设

加快推进不动产信息系统建设，实现互联互通，为高效的房地产调控提供有力的信息支撑。要保持房地产信息统计口径的一致性，确保信息的真实性和准确性，建设房地产信息数据库，为信息联通和管理打好基础。确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。利用大数据、云计算等新技术建设房地产信息系统，为征收房产税提供重要依据。完善房地产信息披露制度，实现房地产交易、价格、涨幅等相关信息的透明公开。

（三）完善房地产调控的法律法规

完善房地产调控的法律法规体系，提高房地产市场的法治化水平。要通过法律明确调控的长期导向，合理引导市场预期。提高房地产立法层级，实现依法调控，加强执行力度。建立健全与房地产相关的保障性住房、土地、税收、租赁等配套法律法规体系。其中，要加快推进房地产税立法，逐步建立与房地产发展情况相适应、与房地产税制相协调、与房地产税改革同频共振的房地产税法体系，为房地产税征管提供法律保障。同时，推进租赁市场法治化进程，通过立法逐步在热点城市试行“租售同权”，使租房人群在教育、医疗服务等方面和买房人享受同等待遇，提高租房人的稳定感和安全感。

（四）完善多层次的住房供给

完善多层次的住房供给体系，实现住房供给“低端有保障、中端有市场、高端有约束”，满足不同群体多样化的市场需求。租赁市场是房地产供给体系中的重要组成部分，要引导“先租房，后买房；先买小房，后逐步改善”的住房梯度消费理念，逐步扩大租赁市场规模，培养一批专业化的租赁机构，多渠道扩大房源，打通存量房与租赁市场间的通道。要从“三端”发力进一步规范住房交易市场，在低端住房供给方面，加大保障房供给，建立灵活有效的保障性住房退出机制，盘活保障性住房存量，有效缓解保障性住房供给缺口。构建多元化融资渠道，鼓励民间资本参与投资，探索保障性住房公私合营模式。在中端住房供给方面，依靠市场来解决大部分工薪阶层的住房需求，通过优惠政策和财政补贴鼓励开发商增加中小套型普通商品住房的供应量。鼓励投资与开发“共有产权住房”“限价房”等新形式，满足一二线城市“夹心层”的住房需求。在高端住房供给方面，建立贷款、税收等一系列约束机制，防止过度“豪宅化”。

五、总结

从短期来看，随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归。针对房产政策的研究和预测要多立足长远，不论是中央或者是地方政府，政策制定要多从人民角度出发经济增长最终的创造者和受益者也都是人民。在短期市场的不规律影响下，房地产调控政策扮演着越来越重要的角色。相信我国未来的房地产市场一定会在政策的合理调控下繁荣发展。

参考文献：

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