周边配套对住宅房价影响分析

3、文化体育、商业服务、金融、社区服务配套对区域性房价的影响分析

一般临近大型文化体育设施对房地产的品质有提升的作用。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。

4、医疗卫生对周边房价与区性房价的影响分析

在人们选择住宅周边配套时，会要求社区周边有完善的医疗设施或大型医院，方便就医。但住宅选址却对医院敬而远之，究其原因一是风水问题，二是居民普遍担心在医院附近会有机会感染到病菌。虽然医院是方便的公共设施但居民会选择远离医院的地方居住。医院对其相毗邻的住宅有一定的负面影响。

5、公共交通可达性对房价的影响分析

随着交通经济的发展、产业结构的调整，我国的城市化进程已进入了快速发展的阶段。与此同时，随着汽车工业的迅速崛起，我国汽车化水平逐年提高。政府提出优先发展城市公共交通，是改善城市生存环境、促进城市可持续发展的必然要求。房地产价值受到多种因素的影响，这些因素从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产的价值。在研究城市交通周边房地产价值的时候，往往是研究一个城市里的一条或多条交通线路周边的房地产价值。城市交通方便程度，包括接近车站的程度、接近主次干道的距离、接近市中心的程度、接近商业设施的程度、接近娱乐设施的程度等，关系到居民的生活、出行、上学等方便程度，它们均与房地产价值成正比关系。

在交通方便程度方面，轨道交通的作用尤其明显。传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度。轨道交通对发展中低价格住宅和经济适用房也起到了积极的促进作用，它使原本边远的地区不再受地理位置牵制，使普通居民可以获得交通便捷且价格相对低廉的住宅。从这些方面来说，轨道交通又延伸了城市的边界，拉近了边远地段与市中心的距离，使得土地的利用水平进一步提高，改变了传统的房地产市场格局，促进了城市整体的发展与繁荣。

各项研究表明，在如广州、上海、北京、香港等大城市居民的住宅选择中，因为地铁、轨道交通提供了安全可靠的交通公共交通服务，居民更愿意为邻近地铁站的住宅支付更高的价格，轨道交能对住宅房价有一定的正向影响。另一方面由于公共汽车站会带来噪音、拥堵等因素，在各个地区居民的住宅选择中避免选择在公共汽车站附近的住宅，公共汽车站对住宅房价有一定的负向影响。[2]

三、公共配套设施对住宅房价影响的趋势

在城市化的进程中影响居民住宅选择的因素多样化，竞争激烈的房地产行业公共配有着决定性的作用。

首先是环境因素，各大楼盘在进行宣传时会有例如“森林住宅”“星级园林景观”“一线海景”的宣传语，因此优质的环境打造将是房地产未来的趋势，城市里住宅环境对房价有着正向影响。

二是教育配套设施：教育资源质量作用大于学校数量教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐，不同学区的房价也有明显差异。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。教育资源质量作用大于学校数量。学校数量对房屋价格的影响普遍较小，教育质量对于房价的影响比较平稳且程度均较高。

三是文化体育、商业服务、金融、社区服务配套服务开发商的引入成本相对较低且引及难度不大，其区域性房价有着正向的影响。

四是医疗资源：医院对房价以负影响为主作为一种公共服务设施，医疗资源能够满足民众日常求医看病的需要，在不同的距离范围内对房价呈现出不同的影响规律。在较近距离内对房价有负影响；在超过特定距离后，有一定的集聚作用；但距离过大后，再次呈现出负相关。

五是公共交通配套，其中最为明显的是轨道交通对于房价的影响是最为直接的，地铁物业的升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在交通干道沿线意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇，而写字楼项目从中受益的可能性更突出。地铁对房价的影响有价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

总体而言，在周边配套中，景观、学校、交通、配套商业对房价的影响最大，然而影响住宅房价的因素很多，政策性、市场性的，究其根本，关乎民生的项目最终能归于市场、归于理性。

参考文献

1、黄滨茹教育配套对其周边住宅价格的影响——基于人大附小学区划片对周边住宅价格的影响的调查[J]《消费周刊》2010（2） 58-60

2、John L. Glascock 丰雷刘迎梅包晓辉公共交通易达性对香港房价的影响分析——Hedonic模型的应用[J]《统计与决策》2011（3） 30-33

3、杜方姬.卢志强. 城市公共交通对房价的影响研究——以北京市海淀区为例[J]

《管理观察》2015（17）:9-11　

4、陈毕新，陈小鸿轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析[J]《价格理论与实践》, 2006(11):28-29

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