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周边配套对住宅房价影响分析(一)
一、住宅周边配套的定义与类型
住宅周边配套包含了基础设施配套与公共设施配套。基础设施配套包含了供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等,是商品房的必备条件,是硬性配置。公共设施配套则包含了教育(学校、图书馆等)、医疗卫生(医院、疗养院等)、文化体育(影院、健身场馆等)、商业服务(商场、综合体等)、金融邮电(银行、邮局等)、社区服务、市政公用、行政管理及其他等。
二、住宅周边配套对住宅房价的影响分析
(一)、基础设施配套对房价的影响有限
1、基础设施的分类及对房价的影响
供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等。这些必需满足购房者的生活必需,属于商品房的必备设施,相对房价来讲,是硬性条件,因此对房价的影响有限。
2、基础设施的完整性对老旧小区房价影响分析。
由于社会的发展和生活条件的提高,一些老旧小区的基础设施配套已不能满足社会的飞速发展,其落后性也显现出来。比如老旧小区的停车位的配置比例严重不足、人车没有分流的规划设计等等,因此对住宅的物业保值及二手房价值有一定的负面影响。
3、基础设施的完整性对新开发小区房价影响分析。
新开发小区住宅的房价受基础设施配套的影响主要体现在基础设施配费的多少。受政府规划及开发商对市场远景的长远性影响着基础配套的投入资金量。目前全国很多城市向开发商直接收取基础建设配套费或建设费。如:珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市发展和改革局、珠海市财政局文件珠规建建〔2015〕52 号关于发布《2016 年珠海市城市基础设施配套费征收标准》的通知就提出:“工业类1293 元/M2,非工业类2624 元/M2;按照城市基础设施配套费为建设项目工程建设投资额的4%计算,2016 年单位建筑面积收费标准为工业类52 元/M2、非工业类105 元/M2、临时建筑10 元/M2”。配套费的多少影响到开发商分摊到房的费用多少。因此基础设施费会对房价产生影响。
(二)、公共配套对住宅房价的影响分析
1、公共配套设施的分类:通过对公共设施的定义,根据《城市居住区规划设计规范》可分为八类,分别是:教育(学校、图书馆等)、医疗卫生(医院、疗养院等)、文化体育(影院、健身场馆等)、商业服务(商场、综合体等)、金融邮电(银行、邮局等)、社区服务、市政公用、行政管理及其他等
2、教育配套对城市住宅房价的影响较大,学区房的价值的特殊性。
国内学者对教育配套对学样周边房价和分析,较多的采用了国外惯常采用的“特征型价格类型”(Hedonic Model),越来越多的文献也将该模型用于实征,研究一些大城市的住宅特征与价格关系,得出了“教育配套会一定程度上正向影星住宅价格”。[1]
学区房主要指的是幼儿园、小学、中学的配套,其价值有着一定的特殊性。在面对一波又一波的楼市调控政策,学区房的抗跌性最强,价值高,与其它房地产板块不同的是,学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位而购买;同时,它受到二套房贷上涨影响远远小于其他的商业性购房,有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升,在一定程度上抵消了房贷政策的冲击。从全行业来看,学区房非常紧俏,基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下,其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。从板块本身来看,30-70平米的二房式卖得最好,面积越小的学区房越受欢迎,但同时单价也越贵。而实际上在一些学校或者一些政府的政策层面,可能有这样的提法,一个学校可能在这个区域只能几个楼盘或者周边几个小区,只能这些小区的学生能在这里上学。从这个意义上来讲,这几个小区也可以称之为学区房,这是简单对学区房的解释。
学区房有两个方面的特征:第一,周边有丰富的教育资源。第二,学区房一般情况下,从专业市场的角度,一般比非学区房高10%。为什么学区房的价格比周边普通的非学区房高10%这样的区间呢?从专业的角度上有几个方面的原因:第一,基差地租理论。大家都学过政治经济学,一个地块投资的要素越多,那么,这个地块的价值相对就会越高。从这个角度来理解,学区房其实是给当地一个地块开发投入了更多的资金。从土地的价值角度来理解,这个价值可能进一步优化或者升级了,所以从基差地租理论来讲,它应该来说是可以比其他非学区房这一块价值更高一点。第二,从人们对于区域市场的认知角度来讲,一般情况下人们对于某一个区域板块,包括比如说某一个学区板块,都有一个习惯性认知,如果大家习惯性认知这个板块了,那么有学区房这样的一个板块,有可能价格会稍微高一点。认知度不高的板块有可能稍微低一点。第三,因为教育政策及消费习惯等原因,居民有着学区房的情结。一般情况下每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境,有一个很好的教育背景。包括安排学校教育资源、交通成本这块考虑等等各方面,都希望离学校近一点,有这个学区房的情结,一定程度上也使学区房的价格有一定的上涨。在目前的政策、经济环境下,学区房在很长一段时间内都有着特殊性,其保值、增值空间较大。
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