（四）产业政策及法律因素：
例如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。
（五）自身或内生因素：
指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。
1、位置：一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。
2、土地面积：规模大的住宅区，大面积的绿化植被更能令消费者对楼盘满意，增进需求。
3、地质：房价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
4、心理因素：随着楼市的逐步成熟，购房者在做决定时更趋理性。
5、建筑物的外观、日照朝向、采光、通风、风向等也是影响因素。
四、房地产市场现行定价策略分析
（一）房地产市场价格的目标定位分析
任何企业都不能孤立地制定价格，则必须按照企业的目标市场策略及市场定位策略的要求来进行。利润最大化是企业的定价目标。企业的每一可能价格对其利润、收入、市场占有率均有不同的含义。房地产企业目标主要有以下几种：
1、房地产企业生存需要。如果房地产企业的市场供给量过剩，或面临激烈竞争，或试图改变消费者需求，则需要把维持生存作为主要目标。房地产行业是个资金流要求比较高的行业，为了在激烈竞争的市场使存房尽快出手，折换成现金流，企业必须制定较低的价格。
2、房地产项目利润最大化。有些房地产企业希望制定一个能使当期利润最大化的价格。他们估计需求和成本，并据此选择一种价格，使之能产生最大的当期利润，现金流量或投资报酬率。
3、提高房地产企业的市场占有率。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到提高市场地位的目的。
4、追求最优质量。房地产企业可以考虑在市场上产品质量领先这样的目标，并在楼盘项目建设和市场营销过程中始终贯彻产品质量最优化的指导思想。这要求用高价格来弥补高质量和研究开发的高成本。
当然，对于种种可供选择的定价目标，对房地产项目而言，由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境。不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
（二）房地产企业现有的定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产企业价格的高低要受市场需求、成本费用和竞争情况等因素的影响和制约。企业制定价格时理应全面考虑到这些因素。
房地产企业的定价大体上有三种导向，即：成本导向、竞争导向和需求导向。
1、成本导向定价
成本导向定价是计划经济时代的“科学管理方法”，成本导向定价要求对企业自身生产能力有准确的把握。由于它仅在“知已”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易知晓其它竞争对手的定位策略。
成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，包括成本加价定价法和变动成本定价法。成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不仅可弥补固定成本，而且会带来利润。当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。
2、竞争导向定价
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法，包括随行就市定价法和密封投标定定价法等。竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合。竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”。
其具体做法往往有：
（1）在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。
（2）对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。
（3）物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果。以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。
3、需求导向定价
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格，包括认知价值定价法和需求差别定价法等。需求导向定价从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。而且，它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。
在实际运用中又有认知价值和需求差别定价两种不同的形式。
所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。认定价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。只要实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。
所谓需求差别定价法是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
（三）现有的定价方法在实施过程中存在什么问题 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 3/6/6 相关论文
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