目前多数发展商选择的是“成本+竞争”定价策略，多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但“以产品为中心，以成本为出发点”的这一定价模式显然难以做到这一点。
“消费者+竞争”定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
从当前市场信息来看，调控房地产市场的主要措施，应该是引导合理的住房消费预期，通过优化供给结构来抑制不合理供应，提高首次购房家庭的支付能力，以减轻持续非理性过度开发可能带来的不良影响。
五、我国房地产企业定价的整体策略
正如以上所分析，房地产企业定价过程是一个系统工程，同时，一个房地产项目从开盘到售馨的整个过程中，价格也始终是处于动态变化当中，因此，我们对房地产项目进行定位需要有科学、细致的战略规划。下面，笔者试图借助“SWOT分析与战略规划”方法，对我国房地产企业定价进行整体策略的分析。
（一）SWOT分析与战略规划
SWOT分析是目前战略管理与规划领域广泛使用的分析工具。从某种程度上来看，对房地产项目定价进行战略规划乃是将项目内部的资源因素与外部因素造成的机会与风险进行合理的、有效的匹配。“SWOT分析乃是通过了解自己组织的优势（strength）与劣势（weakness），掌握外部机会(opportunity)，规避威胁（threat），从而制定良好战略的方法。”（注6）SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。
下面，通过SWOT矩阵图来分析一下如何对房地产项目定价策略进行SWOT分析：
保持空白 优势-S
1．
2．
3．
4．
5．列出房地产项目优势
6．
7．
8． 弱点-W
5．列出房地产项目弱点
8．
机会-O
5．列出房地产项目机会
8． SO战略
4．发出房地产项目优势
5．利用房地产项目机会
8． WO战略
4．利用房地产项目机会
5．克服房地产项目弱点
威胁-T
5．列出房地产项目威胁
8． ST战略
4．利用房地产项目优势
5．规避房地产项目威胁
8． WT战略
4．减少房地产项目弱点
图1
图１是一个房地产项目定价策略SWOT矩阵图(见图１)。SWOT矩阵由九个格子组成，进行SWOT分析，建造SWOT矩阵的过程有八个步骤：
（1）列出该房地产项目的关键外部机会，比如：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件等；
（2）列出房地产项目的关键外部威胁，比如：市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争等；
（3）列出房地产项目的关键内部优势，比如：地处市中心、交通方便、人口集中等；
（4）列出房地产项目的关键内部弱点，比如：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧等等；
（5）将房地产项目内部优势与外部机会相匹配，形成SO战略；
（6）将房地产项目内部弱点与外部机会相匹配，形成WO战略；
（7）将房地产项目内部优势与外部威胁相匹配，形成ST战略；
（8）将房地产项目内部弱点与外部威胁相匹配，形成WT战略； 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 4/6/6 相关论文
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