我国个人住房抵押贷款证券化的风险防范2013(三)

    近几年，我国房地产市场快速发展，房价不断高涨，但对银行来说，房地产业中的每一个关键环节，从土地使用权的购买、开发商融资，到消费者抵押贷款，大部分资金都来源于银行的贷款，这使银行积累了大量风险。

    以个人住房抵押贷款为例，作为银行优质贷款，该业务一直受到银行的高度重视。但随着住房贷款规模的不断扩大，银行贷款结构已发生了根本性改变，中长期贷款拉长至20年甚至30年，信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。与此同时，房价持续高企及贷款利率不断上升，使贷款人的信用风险正逐步加大。美国次贷危机正是美国利率大幅调升使部分贷款人无力偿还房贷而引发的连锁反应。对银行而言，化解这一风险的有效途径之一正是资产证券化，即将中长期贷款打包证券化后出售给投资者，这样既转移了信用风险，又解决了流动性风险。银行在降低资本消耗的同时，也提高了资产的流动性。而且在资产证券化后，这部分业务和收益将以“表外”形式成为银行中间业务收入的重要来源之一。

    在这样的背景下，商业银行已经有了发行住房抵押贷款证券，有效地降低和分散各种系统性风险，解决其存贷款期限不匹配而带来的资产流动性问题等的客观需求。

    目前的关键问题是，由于个人住房抵押贷款证券化在我国还属于初步发展阶段，国内各银行在相关产品的设计和风险控制等方面都存在很多不足，如何在借鉴美国次贷危机的基础上，在化解银行风险的同时，也降低社会风险应是各银行在开展个人住房抵押贷款证劵化时所考虑的首要问题。

    （二）我国个人住房抵押贷款证劵化相关政策

    国外一些成熟的市场都有其专门的证券化法律条例。相比之下，我国近年来对个人住房抵押贷款证券化研究多、实践少，一个重要的原因是在资产证券化的立法工作上严重滞后，而且一些现行的法律规定还和资产证券化的发展相冲突。

    目前，我国已出台了一系列有关土地有偿使用方面的法规，如《土地管理法》、《公司法》、《商业银行法》、《担保法》、《证券法》、《信托法》、《合同法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司管理办法》等一系列的法律法规、部门规章。这些法律法规、部门规章的颁布、实施为住房抵押贷款证券化创造了良好的前提条件，但总体上看，由于个人住房抵押贷款证券化是一项复杂的金融创新产品，法律法规、部门规章等制度的形成和完善，客观上需要一个不断认识和实践的过程。

    三、个人住房抵押贷款证劵化的国际经验借鉴

    （一）美国房地产抵押证券化发展历程

     2001到2004年间，美国放贷机构为了竞争，不断放松放款条件，甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，使得美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款风靡一时。到2006年末，次贷已经涉及500万美国家庭，规模约1.2万亿美元，明显处于供过于求的状态，美国家庭房产的平均价值相当于家庭平均收入的3倍以上，达到40年来的最高值。但自2004年6月起，美联储连续17次加息，将短期利率由1%提升至5.25%。随着加息效应的显现，房地产泡沫开始破灭，房价下降，抵押品贬值，而贷款利率却上升，致使很多次贷债务人偿债困难，违约率逐渐上升。最终，一些贷款机构不但没有盈利，就连资金周转都变得困难。在问题不断蔓延扩散的过程中，次贷危机终于在2007年全面爆发。

    （二）次贷危机产生的原因分析

    1.房价的下跌和利率升高是美国次级贷款危机产生的直接原因。

     2001年“9.11”事件后，美国实行宽松的货币政策，美联储大幅削减联邦基金利率，强行市场注入流动性。利率成本的降低导致银行内部风险的降低，银行开始追逐更高的外部风险来获取更多的收益。次级抵押贷款正是这样一种高风险高收益的产品，各金融机构开始大规模发放次级抵押贷款。

     2.金融产品过渡杠杆化导致的风险控制缺失是美国次级贷款危机产生的深层原因。

    （1）宏观经济风险。从美国资产证券化的发展历史看，其始终与美国房地产市场的融资问题紧密相连。缓解资产与负债之间的流动性失衡，是美国资产证券化得以诞生并蓬勃发展的最根本原因。虽然美国资产证券化的基础资产种类日益丰富，但以房地产为基础资产的资产证券化，即使是在比重最低的时期也在七成以上，高的时候甚至在九成左右。2007年，随着美国房地产市场20多年牛市的终结，房价进入下降通道，单纯依赖房价上涨来维系偿付能力的次级抵押贷款人出现违约，基础资产市场的崩塌最终诱发了资产证券化市场的崩盘。

    （2）监管风险。从国际经验看，任何原本用于套期保值和分散风险的金融工具与手段，若缺乏有效监管，最终都可能被寻求高收益的投资者利用导致增强风险。这种风险在美国次贷危机中表现得非常显著。美国的资产证券化业务从一开始就走上了一条完全自由化运作的道路。在市场繁荣期，证券化业务链条的各个参与方均可从中获取丰厚的利润，导致市场规模急剧扩张，甚至出现井喷。1985～2006年，美国资产证券化进入快速发展的黄金时期，保持着年均11.3%的高速增长。1985年美国证券化产品的发展刚起步时，其规模与国债、市政债券、公司债、联邦机构债券和货币市场工具相比微不足道，仅为373亿美元。而到了1998年，证券化产品的数量已一跃超过国债，成为规模最大的固定收益产品。截至2006年底，在约27万亿美元的美国固定收益证券市场上，证券化产品规模超过31%，位居首位。但在规模快速增长的同时，资产证券化业务的规范和监管则显著滞后。

    （3）产品结构本身风险及第三方风险。美国次贷危机发生后，资产证券化最后诟病的一个主要原因就是产品结构过于复杂，导致投资者无法识别风险。此外，在证券化过程中，作为第三方的抵押贷款机构、贷款经纪人、信用评级机构等的公正、客观和科学性亦受到众多质疑。

    3.美国资产证券化监管改革。

    2010年7月，美国正式签署生效的《多德-弗兰克华尔街金融改革法案》，对资产证券化的监管进行了重大改革，改革的核心内容就是风险控制，主要包括：推行风险自留机制，要求证券化信贷敞口的信贷风险要与信贷发起人的利益相联系；消除评级机构的误导；提高信息透明度；对从事衍生品交易的公司实施特别的资本比例、保证金、交易记录和职业操守等监管要求；为防止银行机构通过证券化产品转移风险，要求发行人必须将至少5%的风险资产保留在其资产负债表上。