我国房价飙升的原因分析 (4)(二)

二、房价调控政策执行难

近年来针对房地产价格不断上涨，政府出台了许多政策，例如2013年3月1日国务院办公厅出台了“国五条”细则。其中出售自有住房征收百分之二十个人所得税、进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率成为了当时的热点。除此之外还有廉租房、公租房等政策保护社会中低收入群体，解决住房困难问题的政策。这些政策在一定程度上遏制了房价的疯狂上涨。

房价调控政策执行难的原因在于与供给方的利益发生了摩擦。供给商包括：房地产开发商、商业银行、地方政府官员，以及一部分经济学家和媒体。以商业银行为例子:商业银行信贷资金在土地购置和房地产开发资金占据了八成。一旦开发商售房亏损，资金链断裂宣布破产。虽然银行可以用房子还贷止损，但是贬值的房子对需要高流动资金的商业银行来说是一种负担。为了防止开发商还不起贷款，商业银行就会和房产供给侧集体一起想方设法抬高房价，保证自身利益。

三、房地产泡沫

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中持续价格上涨，价格严重背离了价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”（Foam Economy）。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量。房地产泡沫，即由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

在日本1980~1990年间就曾出现过房地产泡沫。由于汇率走高，银行贷款低利率，国外热钱涌入日本，再加上日本推出税率改革，造成了经济的泡沫化发展。当时日本国内兴起了投资热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到“土地不会贬值”这样说法的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时的一个东京市的地价总和可以购买美国的全部国土，银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大发贷款。地价的上升使得土地所以者总资产不断增加，刺激了日本人民的消费，进一步刺激了经济发展，可好景不长，在1989年日本资产价格上升无法得到实体经济的支持，再加上日本《关于控制土地相关融资的规定》发布导致泡沫破裂，由土地作为担保的贷款也出现了极大风险。当时日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击。日本银行总裁速水优反省说：“牺牲暂时的经济发展的损失，比起听任泡沫经济扩大造成的伤害，从长远来看要小的多。”