浅谈限购令对房地产企业的影响-A公司为例分析(二)

销售价格:

浅谈限购令对房地产企业的影响-A公司为例分析

限购令对中小型房产公司影响

----【A置业公司受到的影响及应对方案】

那限购政策的实施中又对中小型房产公司产生了哪些影响呢？我们就某地区A置业有限公司【中小型开发商】为例浅析限购令对中小型房产公司影响。

由于限购令的条件限制，使得房地产市场中很多人失去了购房资格，进而导致销量的大幅回落。住房项目成交量、成交价格明显下降，价格上涨的势头得到遏制。

自实施限购政策以来，调查统计资料显示，一线城市商品住房交易量明显下降，已经成交的，交易价格也急剧下降，北京、上海、深圳等城市的商品房成交价格都呈明显下降趋势，其他线构成也都不同程度的有所下降。从而使房地产价格过快上涨的势头得到遏制。A置业有限公司，是一家成立于2006年中小型房地产开发公司，限购令的实施也得该公司房源积压严重房源库存变大，从而导致房产投资回款速度慢，工程项目款支付压力大，项目宣传和人力成本比例变高，公司面临严重的资金问题。

类型第三季度【7/8/9】第四季度【10/11/12】四季度数据

季度销售套数 204 83 -42%

均单价元/套 9836.27 9324.32 -512

季度总额/元 2006599 773918 -44%

季度总结：因受本年10月份限购政策影响，本季度相比3季度销售量环比下降42%，因双11活动优惠政策单价环比下降512元/套，季度总销售额环比下降44%。

【A公司某花园小区一期项目2016年限购前后销售对比图】

政府推行的限购令严重影响了A置业公司的房产销售情况，导致房源库存积存严重，项目回款率低，导致年底工程款项结算资金缺口大。针对以上问题的根源--资金回笼，A置业公司推行了一系列的公司内部的相对应方案具体内容如下：

市场方面：因政府限购令主要限制购房投资者的购房需求，稳健发展刚需购房者购房需求。故锁定购房需求目标。

1、因本市市民首套购房需求趋于饱和，二套购房成本过高，故在原有的市场资源基础上与该市部分企业合作【企业社保稳定，外来购房刚需人群集中】，提供相对应的优惠政策，深挖刚需购房的意向客源。

2、与二手房中介公司合作扩大意向客户资源范围，提高看房客户的成功率，从而缓解目前库存压力。

3、公司近尾声的楼盘项目尽快做好项目结束工作，减少各项成本支出。

资金方面：A置业公司目前资金问题严峻，故公司发展成本需缩减。

1、减少计划预算：如预留购置土地需暂缓，目前公司在售项目二三期期工程建设计划推迟，预留出足够资金减轻目前资金压力；

2、公司在售楼盘项目在办购房银行贷款房源，及时跟进办理，避免积压，缩短办理周期，银行及时放贷增加购房款回款效率。

销售方面：公司各项目部的销售部门加大销售力度，制定可行性销售方案，缓解库存困局。

1、宣传方面：增加在售楼盘的宣传力度，全面性的覆盖宣传，增加当地“知名度”如：单页，水牌，线上广告，线下小型活动等，通过宣传增加意向客源接触面，增加售楼部上访客源数量。

2、模式方面：由原先意向客户的“走进来”变更为房源的“走出去”战略，意思就是打破原始单一的客户上访“走进来”模式，变更为多元化的销售“走出去”模式，如和各电商合作，代理公司合作，还有上文提到的二手房中介公司合作等，打破传统，创新求变

3、价格方面：在售项目预售价格不变，但制定相应方案通过优惠方式吸引客户，如交1万抵3万回馈活动，老客户带新客户的奖励政策，全民营销政策等。

通过以上的一系列调整的相对应的措施，可以看出A置业公司中小型的房地产公司，受政策影响很大，限购令政策的推行，给A公司带来很严重的资金问题，很大限度上阻碍公司的发展。若限购时间过长，导致资金链断缺，公司原有资金支撑不足，很容易导致公司破产，在建工程搁置对城市和购房群众造成极大影响。尽管“限购令”推行像手术刀式的精准制衡，对于打击房产“投机”的确起到了很好的遏制效果，但是通过这种抑制消费需求来对市场进行调控的手段对房产行业的健康发展能起到多大的效果目前还是不明确的，因为短期获得一些效果，但却并不能治本，更难以在长期维度促进房价的理性回归，所以限购令仍是中国房产行业健康发展的一个重要章节。

结论

因我国的房地产市场就是一个分裂的市场:一线企业在不断分裂,一线企业与中小企业在不断分裂,中小企业也在不断分裂(有的跃升为一线企业,有的被洗牌出局)。新限购令或许意味着像A置业公司资金链堪忧的小企业会继续苦苦挣扎,市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队,而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。据有关统计数据猜测“将有30%的企业被淘汰出局”。导致行业出现两极分化，大批行业人员失业，这样并不有利于社会和谐发展。因为国内房地产的支柱作用和拉动性,所以政府的调控政策也不能“一刀切”容易误伤刚需，政府限购令的心态应该是让楼市泡沫慢慢泄气,而不是让泡沫突然破裂。国内房地产行业稳步前行的同时也能促进中小房地产企业的发展，从而促进我国国民经济的发展。

参考文献

【1】《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）--2010年

【2】《北京楼市限购最新政策通知》--2017年

【3】A公司（实际公司）成交数据年和销售政策参考---2016年

【4】《三论新限购令:限购令将加剧房企业绩分化》(宋延庆原创)--2011年

【5】《二三线城市将实行限购令房市降价潮来临》--2011年

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