我国房价飙升的原因分析 (17)(二)

在日本1980~1990年间就曾出现过房地产泡沫。由于汇率走高，银行贷款低利率，国外热钱涌入日本，再加上日本推出税率改革，造成了经济的泡沫化发展。当时日本国内兴起了投资热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到“土地不会贬值”这样说法的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时的一个东京市的地价总和可以购买美国的全部国土，银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大发贷款。地价的上升使得土地所以者总资产不断增加，刺激了日本人民的消费，进一步刺激了经济发展，可好景不长，在1989年日本资产价格上升无法得到实体经济的支持，再加上日本《关于控制土地相关融资的规定》发布导致泡沫破裂，由土地作为担保的贷款也出现了极大风险。当时日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击。日本银行总裁速水优反省说：“牺牲暂时的经济发展的损失，比起听任泡沫经济扩大造成的伤害，从长远来看要小的多。”

泡沫化是房价飙升的一个不可忽视的原因。在中国，楼市泡沫化包括了住房空置率、房价飙升、商品房库存等因素。按照国际常见的标准，空置率在10%一下较为合理，房屋供求基本平衡；10%~20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。根据《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年二线城市和三线城市的住房空置率分别为22.2%和21.8%，远远超过了一线城市的16.8%。相较于日本这样的高度老龄化、少子化、城市化的国家，住房空置率也仅仅为13.5%，中国的空置率是日本的1.66倍。房产空置的现象在三四线城市更加明显，除了正常的人口流动向一二线城市以外，还有投资者购买二三线城市房产等待升值，值得一提的是在炒房较为火热的时期，销售方利用信息不对等的优势进行饥饿营销，在拥有房源时减少或者停止销售造成房价的供不应求炒高房价。

四、人口

人口也是造成房价飙升的原因之一。一线城市相较于其他偏远地区拥有更好的物质环境，比如：教育、医疗、交通等。在改革开放以来，大量的农村人口涌进了经济特区，形成了城市与农村之间的人口差距。以深圳为例：2016年深圳的总人口是1190.84万人，人口密度是每平方公里5963人，是全国平均水平的41倍左右。从2014到2016年，人口增量分别为15万、60万、53万，有明显加速增长的态势。大量的人口流入创造的市场环境让房价不断飙升。在人口结构上，一方面中国独生子女开始步入劳动力市场，另一方面人口老龄化的养老问题也浮出水面。在人口密集化、独生子女跟人口老龄化的影响下。一线城市房价居高不下，独生子女对于购房有热情但有一定经济压力，老龄人口在就业养老存在一些问题。为了获求更好的发展机会和更高的生活质量，资产和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”。在这些城市中，房地产不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

五、总结

中国房地产相较国际房地产发展时间较短，并且带有中国特色，土地由国家所有并由中央政府决定哪些土地可以拍卖给私人开发商，拍卖的并不是土地所有权，而是几十年的土地使用权。随着中国经济的不断发展，房价上涨不可避免，但是在过度飙升的背后出现了许多的问题，比如经济泡沫化，制造业和实体经济的冷潮，投机炒房等行为。目前应该主要解决的问题是供应商进行积极转型，将房地产交易透明化，公平化；不搞买方市场。政府出台政策为楼市降温去除经济上的泡沫。消费者不要被从众心理带动将资金投资到房地产行业。如果房价继续飙升与经济拉开过大的差距，就会给中国经济带来风险，甚至陷入金融危机。这就是分析中国房地产飙升原因的重要性。