房地产行业如何提高企业竞争力(一)

【摘要】：

    房地产业已成为了我国国民经济中非常重要的产业，甚至是当前国民经济的支柱产业，房地产已经关系着国民经济的发展、各级地方政府和全国10余万家房地产开发企业及几乎每一个家庭的利益。如今，虽然我国住房已经实现市场化，但房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，有必要对于存在的问题，探讨出有效的解决途径，提出相关建议和策略提高房地产企业竞争力，以促进房地产行业持续健康的发展。

    【关键词】：房地产 竞争力 问题 建议

    【正文】：

    企业竞争力，是指能够为企业提供可持续性竞争优势的开发独特产品、提供个性化服务和创造全新运营模式的能力。它是企业有效整合所有业务系统之后所独有的一种持续发展、融合管理理念与技巧的战略性资产，是其它竞争对手无法模仿的技术、理念、管理、组织等层面上的资源总和。

    房地产企业的竞争力，是指房地产企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源整合能力。它是房地产企业在进行房屋建设和转让房地产开发项目或者销售出租商品房的过程中形成的，具有自己独特优势的经营实力，是企业的技术、产品、管理、文化等资源的综合优势在市场上的反映，处于企业的核心地位，影响企业发展全局的竞争力。

    我国房地产市场的高速发展始于1997年，从城镇住房制度改革到停止实物分房，再到货币分房和按揭贷款，使我国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，大大刺激了个人购房消费的欲望。短短的十几年时间，我国的房地产经历了飞跃式的发展，特别是这几年来，中老年由于行动不便想换带电梯的洋房，中青年由于孩子的出生想换大房，刚毕业的年轻人要结婚也需要买房。然而在社会生产力高度发达的当今社会，随着市场竞争的不断加剧，房地产产品的极大丰富，消费者对房地产产品的消费日益个性化和多样化，特别是信息工具和渠道的快速发展，使得客户对房地产产品和服务的选择范围不断扩大，选择能力不断提高，选择愿望也日益加强。因此，如何提升企业的竞争力使房地产行业在激烈的市场竞争中立于不败之地，是非常重要的。

    一、阻碍房地产行业提高企业竞争力存在的外部问题包括以下几个方面

    （一）房价过高是阻碍房地产发展的最根本问题

    近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。对于房价合理性的测评国外一般采用房价收入比这一指标，目前我国学者也采取这一指标来测定我国的房价是否合理。国外普遍采用的公式为：房价收入比=总房价/家庭年收入。由于我国家庭收入消费中食物性支出所占的比例还比较高，所以要在家庭收入中去除必要的食物性支出，因此，我国房价收入比=总房价/家庭年可支配收入。

    北京市2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，按80平方米计算，房价收入比是22.3倍。山东济宁市2007年每个家庭可支配的收入是1.4万元，房子均价是每平方米2300元，按80平方米计算，房价收入比是13倍。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3~5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10~20倍。可见我国的房价已超出了居民的经济可承受能力，给广大居民购房带来了较大的压力。

    （二）土地供应不规范，价格上涨，制约着房地产开发的步伐

    1988年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权，同年12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押，从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量便宜土地的房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成了有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例，这样影响了房地产企业的公平竞争。

    有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿”；“自04年河南省郑州市农科路400余亩地以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价每平方米8500元，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点”。从这些数据中可以看出随着土地价格的不断刷新，严重制约着房地产开发的步伐。

    （三）房地产投资偏热，开发过分依赖银行贷款

    福布斯100名排行榜上，近两年有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系，可见房地产行业的利润比较“可观”。因此，很多其它行业，比如联想、深圳赛格、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。有些城市，超过50%的其它行业都转而进入房地产行业投资。

    《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款，其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%，这个数值是偏危险的。房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，企业会缺乏资金，贷款不能按时还给银行，会造成企业资金周转不畅，影响企业发展。

    （四）宏观调控影响房地产业提高竞争力

    政府的宏观调控是影响房地产业提高竞争力的主要问题。2009年11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度呈现，12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”至9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。宏观调控可能影响客户心理，导致持币待购，因此供给大于需求，市场销售困难，商品房供给将大幅减少，而需求还有可能增加，因此市场销售形势乐观。宏观调控一来，房地产商贷款难了，有些开发商就感到缺钱，宏观调控对这些企业的影响会很大。

    二、阻碍房地产行业提高企业竞争力存在的内部问题包括以下几个方面

    （一）人才使用不当，企业缺乏优秀人才

    人是企业赖以生存的最大资本，企业间的竞争说到底是人才的竞争，不重视人才，必将无法适应以人力资源竞争为基础的商业竞争挑战。在企业快速成长或急需用人，却又难以招募到员工时，就很可能放松对应聘者的筛选和资格审查，因而使得一些缺乏经验、技能较低、管理能力、技术水平明显不够的人员，甚至没有受过正规培训的员工，也充斥到企业的技术研究、产品开发、市场营销、财务管理、资讯管理等要职部门的职位。由于这些员工缺乏经验和能力，却担任企业的要职，所以随时可能给企业带来危机。

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