我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(六)

    3、由保底型收益向市场化收益转变

    实行基金化房地产信托产品，并使产品的发行销售最终走向公募化的一个核心前提就是投资风险主体的明晰化，即在受托人勤勉尽职的条件下，因投资信托产品所发生的风险，导致信托财产受到损失，应全部由委托人自行承担。然而在现阶段， 一方面，在各信托公司推出的传统房地产信托产品计划、信托合同以及各类宣传推介材料中，无一不明示预期收益。尽管从理论上讲，预期收益是弹性的，不同于承诺固定收益，但各信托公司在业务开展中，实际已承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险；另一方面，大多数信托产品的投资者对信托产品还很不了解，投资目的不清晰，风险主体的界定十分模糊，把市场风险和政府信誉简单而又缺乏逻辑的混淆在一起，不愿对自己投资判断所带来的风险进而导致的损失承担责任。所以，如果信托公司仍热衷于按照传统理念强化甚至误导所谓预期收益的概念，一旦房地产信托产品实现了公募发行，潜在的风险和隐患是很大的。

    因此，当前我国传统的房地产信托产品靠预期收益实际为变相保底的产品模式从长远而言是难以为继的。基金化的房地产信托产品，必须明晰投资风险的主体，明确该类业务属非负债业务。信托公司应扎扎实实的提高自身的资产管理能力和投资盈利能力，靠真实的投资回报和风险控制树立产品品牌和市场信誉，赢得客户，占领市场。

    （三）转变信托公司业务模式

    1、从融资型向理财型转变

     信托法颁布以后，房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献，去年公开的北京房地产信托融资达到20多个亿。由于信托制度的优势，未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池，受人之托，代人理财，可以优先选择地产项目，从被动转为主动。

    2、从佣金收入型向投资收益型转变

    未来的信托不是简单地给房地产项目提供资金，然后收取一定的信托管理费，而是信托投资公司看中某个房地产项目后，会一起与房地产开发商合作，以股权的方式进行投资，风险共担、收益共享。这就是未来的房地产信托投资基金，或者叫房地产产业信托资金。目前由于法制的障碍，还没有房地产产业基金的说法。但房地产信托投资基金将来一定会出现，它将比银行更灵活有效且直接的深入房地产市场。

    （四）建立良好市场环境

    1、建立信托产品信用评级体系

    我国信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一系列制度都有待建立。如果通过标准化的风险评级流程和风险指标体系对信托产品给予标准化的评级，并且评级结果能够被投资者和银行所认可，那么信托产品完全可以在更大范围内流通，银行也完全可以接受信托产品作为质押物，为信托产品提供流动性。

    2、加快培养机构投资者

    培育REITs组织机构的建设，加快培养大量的机构投资者。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型、有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。

    3、加强政府监管 

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