我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(三)

    这一阶段的两个房地产信托产品是典型的集合信托投资计划，也是目前国内房地产投资信托的主要形式，与REITs有明显区别，具有以下特点：

    1、从投资性分析，上述信托产品更多的带有“过桥贷款”的性质，主要对尚不符合商业银行房地产贷款条件的房地产项目进行贷款，实际上是一种债权融资行为，与REITs的权益买卖行为具有本质区别，房地产开发的风险最终还是落在商业银行身上，并没有达到降低房地产贷款风险，拓宽房地产企业融资渠道的政策目的。

    2、从流通性分析，上述信托产品的流通性，远没有真正达到REIT应有的条件。因为其约定的转让方式是定向转让，或者在银行进行抵押贷款——这与国外REIT产品可以在交易所上市交易相差甚远。在美国房地产投资信托的投资中，投资者可通过购买REIT的受益凭证方式进行投资，受益凭证可以在美国的主要证券交易所上市交易。

    3、从风险性分析，同国内所发售的其他信托产品一样，该信托产品只针对单一的地产项目。相应的，投资者购买信托产品时必须考虑该产品所针对项目的可行性、投资价值和投资风险。而投资真正的REIT产品，投资者不必考虑具体项目的风险。

    4、从收益性分析，收益固定为4.3%，投资者不能要求对超出承诺的收益进行分配，收益与风险不对称。

    5、从专业性分析，从房地产证券化市场发达国家的经验看，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而上述信托产品中，专业房地产公司并没有作为信托投资基金的组织发起人，只是由拥有发起资格的信托投资公司负责管理，房地产权益方面经营管理经验不足，这样就无形中加大了投资风险。

    第二阶段：由集合投资信托计划向REITs转变阶段

    在2004年“8.31”以后，天津房地产企业面临资金瓶颈、内部管理水平、深度发展联合等问题，房地产的发展需要巨大的资金做支撑。北方国际信托投资股份有限公司于2005年4月22日正式发行的天津北信房地产产业投资(05-1、05-2)集合资金信托计划，推出两种房地产信托产品规模合计人民币2亿元，05-1、05-2信托产品自然人和法人的单笔购买起点分别为25万元人民币和50万元人民币，期限分别为1.5年和3年，预计年收益率分别为5%和6.2%，高出预计收益率的部分由北方信托与受益人五五分成。天津北信房地产产业投资（05-5）集合资金信托计划于2005年11月18日推出，发行规模为10000万元，信托期限为2年，预期年收益率为5.4%。信托计划所募集的资金拟投向四个主要的房地产开发领域：一是参与土地整理、平抑土地价格；二是投入经济适用房的开发建设；三是开发高质量的中低价位的商品房；四是参与物业收购。

    这一阶段的房地产投资信托产品与以往相比，具有以下特点：

    1、从投资性和风险性上讲，天津北信房地产产业投资集合资金信托计划是针对整个房地产行业出台的，这是它最大的特点。它不是针对一个企业或项目推出，这和我们以前推出的或者全国其他信托公司推出的房地产信托计划是有明显区别的。这个信托计划是产业性的，而不是单体项目性的，有效地分散了风险。

    2、从收益性上讲，突破了以往固定收益的模式，超出承诺收益的部分可以参与分配，虽然与国外的REITs超出承诺收益全部分配给投资人相比仍存在较大差距，但已经向REITs的发展迈出了突破性的一步。

    3、从专业性上讲，为保证信托计划的资金回报，北方信托凭借经验丰富的管理团队，对该笔资金实施严格的专业化管理，并聘请天津商联房地产资产管理有限公司（以下简称“商联资产管理公司”）为房地产信托资金所投入的项目提供专家咨询服务。商联资产管理公司是由天津市房地产商会的几家会员共同投资成立的，依托房地产资产管理多元化经营的专业公司。该公司拥有一批熟悉金融管理、房地产项目运作、房地产项目评估以及法律、财务方面业务的专业人士，具有职业、高效、有序的特点。 

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