我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(二)

    REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包(主要是商业地产、工业地产、写字楼等)，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

    3、风险性

    REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，与国内的房地产信托计划相比， REITs 可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs最大的特点，是可以涵盖不同类别的房地产项目（见下图），不会为个别REIT的局限而受限制，情况与投资股票基金类似，会较投资单一股份更灵活、风险更分散。此外，REITs可将部分资金，继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。与之相比，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中。

     美国REITs 投资的房地产分布

    4、收益性

    REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右，而且收益的高低几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。同时，在有效的资产市场结构中，REITs 的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。 美国REITs 行业协会NAREIT 的研究比较了从2002 年到2003 年11月各投资产品的收益状况(如下图)。研究现示NASDAQ 市场指数的收益最高，平均年收益率达到46.78%(2003 年)；REITs 的行业指数（NAREIT Equity REITs Index） 收益率为33.88%(2003 年)，在大盘股和债券的收益率之间，基本上与小盘股的收益相同。值得注意是，在2002 年股市全面下跌时，NAREIT 指数的收益率为5.22%，比10 年期的国债收益率高。

    5、专业性

    REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离。REITS设立后，将由专业的基金管理人管理，通过对房地产的专业分析来决定投资方向，从而降低投资风险。此外，房地产信托公司运用自身手段灵活，工具多样的优势，将权益型与债务型信托、经营型与非经营型权益信托、直接债务型和间接债务型信托等灵活运用，立体组合，通过组合优势可有效降低房地产信托风险，取得较高的投资回报。而国内的信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。

    （二）实例分析

    天津北方国际信托投资公司自2003年来陆续发行了多个房地产信托产品，从其产品的发展过程我们不仅可以了解到集合信托投资计划与REITs的区别，而且可以看出我国房地产信托投资形式已经由集合信托投资计划开始向REITs进行逐步转变。

    第一阶段：集合信托投资计划阶段

    北方国际信托投资股份有限公司2003年6月30日推出“天津滨江金耀广场项目”信托计划，为天津滨江金耀广场有限公司提供规模为6000万元贷款，期限为3年，预计年收益率为4.3%，投资方向为超大型综合商业项目，用于支付工程款；借款人股东天津金耀集团有限公司和天津滨江集团有限公司提供保证担保，招商行代理。2003年9月5日推出“公产房屋房租收入优先收益权”信托计划，为天津房信集团提供规模为3965万元的购买优先收益权，期限为3年，预计年收益率为4.3%，天津房信集团承诺以其自有财产为信托资金提供还款保证，招商行代理。 

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