我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(四)

    可以看出虽然上述房地产信托投资产品的本质上仍为集合信托投资计划，在流通性等方面由于法律法规的限制无法进行突破，但在金融创新领域已经迈出实质性的步伐，使得这一阶段的信托投资产品在投资性、收益性、风险性和专业性方面带有了REITs的部分特征，显示出我国房地产信托投资产品已经由集合信托投资计划向REITs进行转变。

    三、我国发展房地产信托投资基金（REITs）的意义

    （一）降低金融行业系统性风险

    资金和土地是与房地产业的发展关系最为密切的两个因素。目前，房地产开发大部分是借助银行和信托的资金，特别是银行资金，在房地产业的发展中起着支柱性作用，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，在金融行业促进房地产快速发展的同时，房地产对金融业的作用和影响也在日益加强。 截至2005年底，房地产贷款达到人民币3.07万亿元，占金融机构人民币贷款余额的14.84%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％。由于中国的银行业长期处于高度垄断地位，房地产贷款在银行贷款中所占比重过高，使金融行业面临较大的系统性风险。发展房地产信托投资基金可以吸引民间大众的资金，使房地产信托投资基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的健康发展，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

    （二）促进房地产业健康发展

    首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

    （三）为投资者提供多元化投资渠道

    房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资收益相对比较稳定的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化讲程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。

    四、关于我国发展REITs的建议

    （一）突破政策障碍

    1、突破认购限额和流动障碍 

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