我国发展房地产投资信托基金（REITs）有关问题的探讨(五)

    无论中国的房地产信托还是国际的REITs都是运用信托的制度投资于房地产领域的金融工具。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。这里要说明的是《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》突破了200份限制，但此办法至今未能通过，所以限制仍然存在。同时，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有形成集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。这些都极大的制约了房地产信托的流动性。根据我国《信托法》的规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品认知程度和受众面相对较为狭窄，使得寻找转让交易对象的成本极高。目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式，这使得其本身流动性较差。有关部门应该制定政策打破这两个制约。

    2、突破信息披露障碍

    国外的REITs对信息披露要求非常严格，如美国REITs的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限均需经主管部门——美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。在我国，由于法律法规不健全以及金融市场的不完备，房地产信托在我国属于高风险的行业。实践中，信托公司为了追求利润，利用投资者的信息不对称，以提供高预期收益率水平的信托计划来吸引投资者，但实际上提供的却是一些劣质的信托服务。信托公司对委托人和受益人的信息披露也不及时，只是在年底集中一次进行信息披露，而平时对于有些重大事项根本就不能及时的披露给委托人或受益人。而信息披露的不充分、不完整、不及时，往往会形成暗箱操作，形成资金风险，直接影响甚至损害委托人和受益人的利益。因此，必须完善相关法律法规，对REITs的信息披露进行严格要求，确保投资运作的规范和投资者的利益。

    3、突破税收制度障碍

    在美国， REITs 在税法上是一个独立的经济实体，可以获得有利的税收待遇。根据《1960 年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，，再由投资者自己缴纳个人所得税，则无需缴交公司所得税，这就避免了对REITs 和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs 的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs 的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，借机转移其它收入。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。而国内的房地产信托计划目前没有税制的安排，虽然我国的信托收益对于个人来讲都是免税的，但相关法律仍需要健全。

    （二）丰富信托产品

    1、由简单信托向标准化信托转变

    传统的房地产信托产品，基本操作流程都是: 合作谈判—项目论证—提出规模—确定价格—签署合约—制定计划—募集资金—发放贷款。其实质是以个案融资为核心，以信托计划为表象，每一个信托计划的内容都不可复制，导致投资者面对的是繁不胜数、内容各异的信托计划和千差万别的投资决策依据。而基金化信托产品模式，应重点设计和塑造标准化信托产品系列，信托公司的市场形象和市场信誉应逐步转化为产品导向型，打造适应投资者需求的信托产品品牌，使基金化的信托产品逐渐具备标准化、系列化、复制化、识别化和品牌化，从而提高运作效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模效益。

    2、由单一投资向组合投资转变

    由于传统的房地产信托产品多为项目融资型，因此其共同的弊端就是投向单一，风险高度集中，难以分散和化解，既不具备规模性，又极端缺乏流动性，难以设计和形成风险与收益的相互轧抵机制。而基金化房地产信托产品，则可以运用基金产品的设计原理和要素，在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下，通过在不同项目、不同产品、不同领域、不同地区、不同行业之间科学合理的进行投资组合，最大程度的分散投资风险，保证投资收益。例如，既可以投资开发项目，也可以投资成熟物业；既可以投资住宅项目，也可以投资商业地产；既可以运用债权型融资，也可以运用股权投资；既可以投资一级土地开发，也可以投资持有型、出租型物业；既可以投资在发达中心城市，也可以投资在二线内地城市。如此合理组合投资的主要目的，就是有效规避投融资过程中有可能出现的各类市场风险、政策风险、信用风险以及道德风险等。通过组合投资，在防范和规避各类风险的同时，实现以丰补歉，稳定收益的目的，进而彻底避免最终的信托产品兑付风险以及由此引至的公司信誉风险和监管风险。 

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