我国房地产业企业所得税政策分析(二)

     (4)代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

    成本种类的繁多造成核算较为复杂。

    3.经营收入及其相关税金的核算不同。

    房地产开发企业经营收入的确认一般分为：开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认、开发产品视同销售行为的收入确认、视同销售的情况的确认、代建工程和提供劳务的收入确认及其他收入的确认。不同的收入方式，税金的核算均不相同。

    由于房地产开发业生产经营及会计核算的特殊性，使得一般的财务人员对繁多规定把握不准，加之部分企业为了逃避税收不如实进行会计核算，相关部门又监督不力，造成房地产开发企业不能够及时、正确地结转收入、成本，预收款长期挂帐的现象普遍存在，扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了市场经济的有序发展。

    （三）房地产开发业企业所得税政策出台的背景、意义及主要内容

    国家税务总局针对房地产开发业会计核算混乱，不能够正确计算应纳税款的现状，为了加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规，结合房地产开发企业的经营特点制订并下发了国税发〔2003〕83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》的贯彻实施能有效地解决房地产开发业预收款长期挂帐的现象，有力地保证企业所得税税款的及时、足额入库。

    房地产开发业企业所得税政策的主要内容有：关于开发产品销售收入确认问题、关于开发产品预售收入确认问题、关于开发产品视同销售收入确认问题、关于代建工程和提供劳务收入确认问题、关于成本和费用的扣除问题和该《通知》的适用范围和执行时间。

    二、我国房地产开发业企业所得税政策的积极意义

    （一）《通知》的贯彻实施能使税务机关有效加强房地产业的税收征收管理，规范企业的纳税行为。

    1．《通知》进一步明确了各项收入确认的原则，不仅对《企业会计制度》中开发产品销售收入确认问题进行了具体明确，而且还对开发产品“预售收入”、开发产品“视同销售行为的收入”和“代建工程和提供劳务的收入”确认问题进行了具体规定。

    根据《企业会计制度》的有关规定：房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。在这里只是站在会计核算的角度，从“主要风险和报酬是否转移”、“对售出的商品是否实施控制”、“相关的经济利益是否能够流入企业”和“相关的收入和成本是否能够可靠地计量”等方面作原则上的阐述。而《通知》却站在税收的角度，对开发产品“销售收入”、“预售收入”、 “视同销售收入”和“代建工程和提供劳务收入”等进行了具体确认：

    （1）关于开发产品销售收入确认问题

    开发产品销售收入的内涵：已完工开发产品销售后取得的收入。开发产品未完工取得收入和已完工但未销售的开发产品不能作为开发产品销售收入的实现。具体规定了一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、委托销售方式、先出租再出售方式、将待售开发产品转作经营性资产、以非货币性资产分成方式等不同结算方式下销售收入确认的具体时间、金额及原则。

    （2）关于开发产品预售收入确认问题

    销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

    预售开发产品完工后，企业应及时按销售收入确认原则及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

    （3）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 

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