我国房地产业企业所得税政策分析(五)

    （2）结算税款有违法律规定。假如纳税人能如实反映预收款的真实情况或者说在税务机关的稽查下能正确反映预收款的真实情况，同时也按以上规定计算或调整了税款，但计算（调整）出的税款究竟是否符合法律规定？《中华人民共和国税收征收管理法》第二十八条规定“税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款”。《税前扣除办法》第四条第二款规定，税前扣除的确认一般应遵循“配比原则”，即纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除。纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。试想将未实现收入的预收款计算预计利润征税是不是“提前征收税款”？将“本期已转销售收入的预售收入×利润率”从本期减除是不是可扣除费用的提前扣除。

    3．税务机关对开发产品的出租、自用无法监控。《通知》分“将待售开发产品转作经营性资产”和“将待售开发产品以临时租赁方式租出”两种情况分别规定了收入的确认原则和折旧的计提与否，应该说规定比较透彻，但：

    （1）《通知》并未明确“临时自用”和“转作经营性资产”具体的时间界定和各自特征，实际操作中不好把握两者界限，使此规定形同虚设。

    （2）《通知》并未明确在“转作经营性资产”情况下的视同销售开发产品销售成本如何扣除和以后销售资产时的成本如何扣除。

    4．企业不记或少计收入问题。《通知》对房地产开发的各项收入的确认进行了详细的阐明，但如若纳税人不计或少计收入怎么办？根据《国家税务总局关于印发“核定征收企业所得税暂行办法”的通知》规定对于房地产开发企业可以采取核定征收方式征收企业所得税，但征管过程中如何核定就不是那么简单和明了的。根据文件第二条规定“纳税人收入总额不能准确核算的可以采用核定的方式征收企业所得税”，关键是在这里如何把握“收入总额不能准确核算”这一概念，试问将已实现销售不及时结转而计入“预收账款”是不是属于“收入总额不能准确核算”，如果属于的话，只要存在将已实现销售不及时结转而计入“预收账款”的我们都可以实行核定征收了，这样的话我认为和文件的制订目的来说也是不相符的。

    5．企业账面“预收账款”和实际不符，没有规定具体的处理办法。根据《通知》规定“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整”，这里的“预售收入”应该是销售开发未完工产品不符合第一条规定销售收入实现原则而取得的收入，一般情况下应为企业账面的“预收账款”科目的余额，而在现实情况下，由于种种原因，企业的“预收账款”科目往往不能正确反映实际的预收款金额，一些已经实现的收入长期挂在此科目，造成该科目的余额很大，现在如果依此文件规定机械地按企业的“预收账款”余额计算纳税的话，与情理上讲不通，而且与文件的制定目的相悖，所以在此应该将其进行明确，并规定企业已实现销售但未及时结转销售的“预收账款”如何处理的过渡办法，依本人的意见，应该允许将企业已实现销售但未结转销售的“预收账款”按规定结转销售收入并按配比的原则结转销售成本，并入相应年度的应纳税所得额中去，这样结转后的“预收账款”余额就是文件规定的“预售收入”，这时以“预收账款”余额计算预计利润就符合文件的规定了。

    四、完善房地产开发业企业所得税政策的几点建议

    （一）结合当前陆续进行的第二轮税制改革，逐步完善房地产业的所得税税制。

    目前房地产业税收征管混乱的状况很大一部分原因是因为现行的房地产业的所得税税制已经无法适应房地产开发快速发展的需要，存在较大的不合理性及税收漏洞给房地产开发商造成可乘之机，具体表现在：首先费大于税，纳税人负担严重；其次企业所得税名义税率较高，税收负担较重；以及缺乏统一的房地产企业所得税计征办法。要想规范房地产业企业所得税，本人建议应从如下方面完善房地产业的所得税税制：

    1．结合目前进行的“费改税”试点，逐步规范对房地产业各项收费的管理，取消一些不必要的收费项目，降低纳税人费用负担，增强纳税人的经济实力。

    2．合并内外资企业所得税，统一内外资企业所得税制，公平内外资纳税人的所得税税负，使内外资房地产开发企业站在同一起跑线上平等竞争。

    3．降低企业所得税的名义税率，重新设计适合的税率，调整国家和纳税人的分配比例，调动纳税人创收的积极性。 

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