我国房地产业企业所得税政策分析(一)

【摘要】

    本文针对房地产开发业会计核算不规范，不能够正确计算应纳税所得额，企业所得税偷逃流失较为严重的现状，在贯彻执行《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)的实际工作过程中，结合《企业会计制度》的相关规定，阐述房地产开发业的经营特点、会计核算现状及企业所得税政策出台的背景、意义和内容，进一步分析该政策的积极意义及不足之处，并提出了一些具体的看法和建议，希望对加强房地产企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为有所借鉴和帮助。

    在本文撰写过程中我借鉴并参考了相关文件及其他有关资料，但限于水平，其中的部分看法定有不妥之处，请指导老师批评指正。

    【关键词】 房地产业、企业所得税

    【正文】

    一、我国房地产业企业所得税政策概况

    （一）房地产开发业的经营特点

    房地产又称不动产，是房产与地产的总称，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发企业的生产经营与其他企业不同，其主要的经营特点有：

    1．开发经营的计划性。

    企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

    2．开发产品的商品性。

    房地产开发企业的产品全部作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

    3．开发经营业务的复杂性。

    所谓复杂性包括两个方面：第一经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。第二涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

    4．开发建设周期长，投资数额大。

    开发产品从规划设计开始，要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则数月，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

    5．经营风险大。

    开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

    （二）房地产开发业核算的特点

    由于其经营活动和管理要求的特殊性，房地产开发企业会计核算形成了如下特点：

    1.产成品的种类多，核算方法不同。

    房地产开发企业的开发产品种类繁多，如普通标准住宅、写字楼、营业用房、花园别墅、宾馆商场等。不同的产成品核算方法各有不同。

    2.产品成本的核算复杂。

    为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，主要可分为如下四类：

     (1)土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

     (2)房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

    (3)配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 

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