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（注4）国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。该准则第7段与11段明确规定允许企业可在两种方法之间作出选择：“其一，将所有借款费用发生当期确认为费用（基准处理方法）；其二，可直接归属于符合条件的资产的购置、建造或生产的借款费用，应通过资本化成为该资产的成本组成部分（允许选用的方法）”。显然，房地产开发所产生的借款费用是符合第二条，既符合借款费用资本化的资产条件。
（注5）美国财务会计准则第34号“利息费用资本化”第6段“取消某项资产的历史成本包括为使其达到预定用途的应有条件和场所所必须发生的费用，如果一项资产需要一段时间实现达到该条件的活动，发生在该期间的利息费用作为该资产所付出支出的结果，应是取消资产历史成本的一部分”。以上规定说明达到什么条件时借款费用应予资本化。美国财务会计准则还明确将房地产开发列入合规资产即适合利息资本化的资产的范围，在第34号公告第9段关于合规资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产（包括用原款或分期付款，其他单位为本企业构建或生产的资产）；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产开发）”。很显然，已将房地产开发企业的借款费用已纳入予以资本化的范围内。
日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取的是费用化原则，但房地产开发是唯一的例外。其准则规定，如果企业所借人的款项是专门为了用于房地产开发，则企业应将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。
可见，国际会计准则、美国财务会计准则和日本的会计准则都是将房地产开发明确列入适合于借款费用资本化的范围的。区别在于：国际会计准则第23号修订后借款费用费用化的趋势取代资本化而占了上峰，但对于房地产开发商品借款费用允许采用资本化原则；而美国财务会计准则委员会则一直将借款费用资本化作为基准处理方法，并体现在房地产开发项目借款费用的处理上。
四.我国会计准则关于房地产开发的借款费用会计处理与国际会计准则对比其存在的问题
（一）.我国会计准则房地产开发的借款费用会计处理存在的问题
1.前面介绍的关于我国房地产借款费用可以采用费用化，也可资本化，并且会计处理方法均在一定的范围内适用，甚至相互冲突，不相一致。从房地产开发企业选择会计处理方法这方面来考虑，因有不同的处理方法可供选择，同样是房产开发，选择的会计处理方法如果不一致，将导致经营财务状况不一致，并且也不具有可比性。房地产行业作为国民经济产业支柱之一，在国民经济中占有相当重要的地位，而负债经营是房地产开发企业的普遍现象，如此导致借款费用在房地产企业有着举足轻重的地位，怎能有存在处理方法可供选择。我认为借款费用的会计问题应统一会计处理方法，遵循一致性原则，统一管理，让所以相同企业在相同的业务下具有可比性，而不应出现采用不同的处理方法而导致相同企业在相同的业务下因会计处理方法不同企业经营业绩和财务状况的重大差异，同而出现不具有可比性此类现象。
2.《企业会计准则——借款费用》所规定的符合借款费用资本化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其他非构建固定资产而形成的资本性资产排除在外，如汽车制造、造船、房地产开发等等。我认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为对于房地产开发企业而言，作为开发经营对象的房地产，其性质属于资本性资产，房地产的开发成本几乎是房地产开发企业所有资本，应符合借款费用资本化的条件。同时，《税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 》的规定房地产公司采用借款费用资本化的处理方法。因此将房地产开发项目的借款费用排除在会计准则之外，不太符合实际需要。
3.我认为房地产开发企业借款费用处理原则还应与国际会计准则接轨，统一将借款费用资本化。因国际房地产开发企业借款费用基本上是采用借款费用资本化，并且关于房地产借款费用资本化的相关规定直接纳入相关的会计制度和准则。中国加入WTO后，一直推崇与国际接轨，我认为最先接轨的应该是经济管理方式。从这方面来分析，财务处理方法应保持一致，才利于利用外资或是引进外资等等。从此方面来考虑，仍应统一规定，将房地产开发商品的借款费用进行资本化处理。
（二） .针对以上存在的问题，提出优化建议
因此，我认为应明确将房地产开发的借款费用在符合一定条件时采用资本化的处理方法，并纳入《企业会计准则——借款费用》和《企业会计制度》的规范范围内，统一会计处理原则及计价方法，让所有房地产开发企业有章可循、有法可依，并力求与国际会计准则相一致。
五.地产商品开发借款费用资本化会计处理中的实际问题
（一）.配套设施费用的借款费用如何分摊计入开发成本（既纳入资本化的资产范围）
根据我国目前规定，房地产开发项目（住宅）配套设施是指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容：(l)住宅基本生活单元的配套设施； (2)住宅小区的配套设施；(3)住宅区的配套设施； (4)市政公用设施。通常情况下配套设施费用分两种情况：（1）配套设施费用一次到位，项目分期开发；（2）配套设施分批到位，前期预估入帐，既按一定的标准预估费用入帐，并分摊入相应的开发项目成本。以上两种情况房地产开发的配套设施费用均应分摊计入开发成本，即借款费用同样纳入费用资本化的资产范围。
按照以上规定及具体做法，对房地产开发项目的配套设施的借款费用做如下分析：按照配套设施费用的第一种情况，配套设施费用一次到位，项目分期开发，在这种情况下，配套设施借款费用应按项目开发的起始时间和完工时间，结合贷款的发生时间和企业实际的核算情况，核实项目与贷款的对应关系按投入资本分阶段进行分摊。往往很多企业将配套设施借款费用按收付实现制原则计入相应各期的开发项目成本中，造成核算成本与利润的差异；按照配套设施借款费用的第二种情况，配套设施分批到位，前期预估入帐。在这种情况下，项目完工结转后，对于预估不足或预估节余部分的会计处理又将出现不规范做法，很多企业将配套设施费用预估标准不合理，有意扩大借款费用等等。正确的做法，对于实际成本发生额与预估成本之间的差额，应对应调整原预估数，并相应调整开发产品借款费用所占的资本。
对于房地产开发企业来讲项目的配套设施费用所占的比例相当大，因此，相关的借款费用财务处理标准应有具体明确的规定，遵循会计处理方法一致性、重要性、谨慎性原则。首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 3/4/4 相关论文
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