个人住房抵押贷款证券化的风险防范2015

目前，我国个人住房抵押贷款业务开办时间较短，在各方面仍存在缺陷：经营运行不够规范，产权和担保制度不健全，金融机构在发放贷款时信息不对称的不利处境短期内还难以改善，金融风险的防范手段还比较薄弱，社会信用制度也极不完善。在我国的现阶段，居民收入尚没有完全货币化，收入来源多样化，个人及家庭的财产难以透明，实际收入与名义收入差距很大。绝大多数居民能够提供的信用材料，无非是身份证和户籍证明，所在单位的人事档案，以及一些个人的存单凭证和实物资产。这些既不能证明个人的收入多少、来源和可靠性，又不能提供个人的既往信用历史，也不能据此测算出个人及家庭的总资产情况。社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可预测，很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期限越长，发生变故的几率就越大。借款人的资信程度难以判断，使得逆向选择和道德风险问题无法彻底解决，信用风险只有等到借款人无法按期归还贷款本息时才能暴露出来，使银行陷入被动。

（2）来源于发行人(即SPV)的风险

第一，管理风险，指由于抵押贷款质量差而导致管理成本提高、证券亏损可能性增大的风险。我国信托公司在参与银行信贷资产证券化交易过程中，其作用被严重弱化，委托人和受托人及其他中介机构的力量严重失衡。

第二，技术风险。住房抵押贷款市场在我国的历史较短、规模尚小，缺乏大量高素质的具有现代金融、财会、法律、管理、计算机知识和实践经验的专业人才，基础数据和资料匮乏，贷款合约也尚未实现标准化。这些因素都令我国推行住房抵押贷款证券化存在着技术上的风险。这些风险主要体现在证券化的技术构造、交易结构的完善、交易操作以及计算机系统风险上。

第三，资金混用风险，是指在资产池收集资金与向投资者支付收益的时段内，存在着应支付给投资者的资金和参与证券交易的其它当事人的资金混用现象。

（3）来源于第三方的风险

主要是指担保公司、信用评级机构、信用增级机构等第三方当事人的信用风险。他们的诚信水平与服务质量都直接关系到证券投资者是否能够按时得到偿付。以评级公司为例，国内评级机构尚处于发展初期，缺乏科学、统一的行业标准管理体系，且存在原始数据积累匮乏及风险评估技术薄弱等方面因素，难以提供较为科学、全面的资产支持证券评级服务，可能会阻碍资产支持证券市场的规模发展。以担保风险为例，对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人，由于保证人主体资格不合法，形成无效保证；二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果对投资者缺乏足够的影响力。

2.来源于宏观环境的风险

（1）由自然灾害引起的抵押物灭失的风险

对于我国首个住房抵押贷款证券化产品建元2005—1来说，根据建行的发行说明书，资产池中的贷款22．54％投保了财产险，77．46％投保了个贷综合险。这就完全降低了资产池中的抵押物(即所购房屋)损毁产生的风险。而我国在目前房贷市场竞争不断加剧的情况下，我国各大银行已经逐步取消了必须购买房贷险的要求。

（2）法律风险

①SPV的法律风险，SPV只是为了实现证券化资产与发起人法律上的破产隔离目的而创设。从目前我国的法律看，在一般企业的住房抵押贷款证券化中，SPV的角色确认问题目前还没有相关规定。②在住房抵押贷款证券化中，一般会考虑证券的评级和服务费用问题而以超额担保或以一定的折扣销售资产，这将会与《破产法》的规定相冲突，导致交易安全得不到保障，证券持有人的合法利益处于危险状态。③没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权，这使得抵押成为有名无实的担保，增加了住房抵押贷款风险。

（3）政策风险

政策风险主要是指由于政府对房贷业务和住房抵押贷款证券化业务干预和政策上过多改变造成的。这种风险往往难以按照常规进行分析和预测。我国近年来住房金融政策一直都在随着经济形式的改变而转变，房贷政策也随之发生变化。同时，政策的波动也为银行在资金投放、市场开发、业务调整上带来很大的不确定性。房地产市场政策的改变会引起房地产价格的波动，从而对个人住房抵押贷款带来影响。作为一种以住房抵押贷款为基础资产的证券化产品，这些不确定的因素都会使我国开展住房抵押贷款证券化面临风险。

四、我国个人住房抵押贷款证券化风险防范对策

（一）个人住房抵押贷款证券化微观主体的风险控制

1.对来源于借款人的风险的防范

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