个人住房抵押贷款证券化的风险防范2015

（1）个人住房抵押贷款证券化提前偿付风险的防范

①建立合理的提前偿付罚金机制，一是为了弥补银行的损失，包括提前偿还后资金闲置损失和预期超额收益减少损失；二是为了提高提前偿付的成本，从而抑制提前偿付行为。提前偿付罚金收取标准直接关系到银行利益与客户利益的调整，对银行在住房贷款市场的竞争力有很大影响，我国实行住房抵押贷款证券化后，若没有相应的规定，则会造成预期现金流的消失，给广大的投资者造成损失。借款合同中就应根据住房抵押贷款期限、金额、分摊计划的不同，规定提前偿付罚金的收取，保证现金流的稳定存续。

②建立收益率维持的机制，从维护贷款人利益角度出发，要求借款人在提前还款时必须支付贷款人一笔额外的收益率维持费作为补偿，收益率维持费的收取比例要以贷款人对是否提前偿付无差异为准。这样，就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量，从而达到规避风险的目的。

③加强个人住房抵押贷款提前偿付的数据信息基础建设，可以帮助我们充分预测违约率。我们要认识数据信息积累的重要性，加强住房抵押贷款提前偿付的数据信息基础建设。只有这样，才能准确预测提前偿付率，确定提前还贷导致的现金流量变化，对提前还贷风险进行有效的管理，为我国大规模实施住房抵押贷款证券化奠定良好的开端。

（2）个人住房抵押贷款证券化信用风险的防范

①实施个人信用档案登记制度，建立全国性的信用档案系统，利用信息技术把个人信用记录及信用评估集中起来，使银行可以比较容易的审查借款人是否有可靠的资金来源、是否存在先期债务、抵押物情况以及其他有关情况，从而建立对借款人财务状况的有效监控体系；通过严格实施贷后风险监测，跟踪信贷资金流向，发现问题及时向借款人发出警告并采取措施加以制止等步骤和措施，在个人信用资源共享系统的基础上，建立个人信用风险预警系统。

②健全违约处理机制，建立一种激励制度，给守信者以鼓励，以一定程度上弥补守信成本，并设置分级递增的信用优惠政策，即随着借款人守信的时间的增加，优惠逐步递增。；二是加大借款人不守信用的成本，采取一定的制裁和惩罚，让借款人意识到违约后果的严重性。

2.对来源于发行人(SPV)的风险的防范

（1）保证抵押贷款资产池质量，尽快实现住房抵押贷款标准化；对贷款发起人的信誉状况作详尽的调查，确定发起人的可信度；选取一些质量较差、风险较大的贷款购买抵押贷款保险；证券化发行人在与发起人进行交易时，应该要求对方做出相关保证，尽量降低欺诈行为给发行人带来的风险。

（2）我们要多借鉴外国的发展经验和教训，遵循国际惯例，在与国际接轨的同时推行符合我国的实际情况的MBS。在短期内，可以考虑从发达国家和地区引进具备丰富理论知识和实践经验的专家，同时加大对现有从业人员进行培训和高校金融专业毕业生进行培养的力度，尽快培养一批熟悉国际上证券化业务运作的人才。

（3）发行人应保证证券化资金的独立运作，为投资者设立一个独立账户，对证券化资金做到专人、专账管理，避免资金及业务的交叉混用。要求第三方当事人开立一份信用证来担保债券发行方对投资者的支付承诺。并在法规中明确规定证券化资金的管理和使用规则，指定有关部门定期检查资金的运作情况。

3.对来源于第三方的风险的防范

组建专门的个人信用评估公司，专门负责个人信用的联合征信，并加强与国际著名评级机构(如美国穆迪公司)的合作，引进先进的信用评级技术和经验，构造评级框架，制定可操作性的分析方法，提高评级人员的业务素质和水平，逐步建立起独立、客观、公正的信用评级体系，从而提高交易的信用透明度，提高市场运作效率，使投资者及时准确地得到有关信息。

（二）个人住房抵押贷款证券化宏观环境的风险控制

1.建立完善我国个人住房抵押贷款保险制度

对个人住房抵押贷款进行保险能够规避或分散房屋毁损的风险，还能对贷款的信用风险和借款人的人身风险起到规避或分散的作用。

目前，我国住房抵押贷款市场因为信息的不对称，限制了房抵押贷款市场的规模扩大和有序发展。我个人认为，我国可借鉴发达国家的经验，由政府出面建立国家政策性保险制度，为中低收入者抵押贷款提供保险。可以有效地转移商业银行承担的风险，有利于抵押市场中合约的标准化，为个人住房抵押贷款证券化提供有利条件。

另外，允许商业性的专业保险公司等非政府力量在住房抵押一级市场上发挥积极作用，主要开展高收入家庭和中、高档住房的抵押贷款保险业务，可以有效化解抵押贷款中的风险损失。

2.完善个人住房抵押贷款证券化的法律法规

SPV的运作涉及到但保法、证券法、会计法等众多领域，解决SPV风险就意味着对这些法律有关规定的突破，专门立法无疑效率更高，而且，按照“特别法优于普通法”的原则，法律适用也更加方便。我们可借鉴部分资产证券化市场成熟的国家或地区的做法，立法规定判断真实销售的法律标准，从立法上保证特殊目的机构与发起人、受托人之间的破产隔离并赋予特殊目的机构发行证券的资格。

参照我国台湾“金融资产证券化条例”的作法，规定信托财产的转移方式与受托机构的资产种类、数量和内容，以法定的方式进行公告，并且认定发起人就抵押贷款转让以公告方式通知产生对抗债务人和第三人的法律效力的同时法律效力及于贷款所附随的抵押担保权利。

3.转变政府职能，强化风险监管

转变政府职能，将政府职能集中于建立和完善住房金融的监管体系，防范和化解住房金融风险，稳定住房金融市场秩序，同时完善市场机制，提高住房金融市场效率，帮助市场解决信息不对称、分配不公等问题，实现住房资金的优化配置和有效利用。

次债危机对我国的启示之一就是加强对金融市场的风险监管。我国证券化的风险监管应遵循维护金融体系的安全基本原则，明晰政府各监管职能部门的监管范围和监管内容，依照巴塞尔《新资本协议》对资产证券化提出的统一的资本计提标准和监管框架，结合我国的实际情况，提出具体的操作和风险管理要求。

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