商业银行抵押贷款存在的问题及对策(二)

    2.抵押贷款的劣势

    （1）贷款门槛高，并非借款人提供的所有资产都能作为抵押品，银行考虑到贷款出现风险后的变现问题，通常不会接受年限超过25年的房产，同时视不同城市市场情况，还是设定相应的房屋面积及位置门槛。而购买不足5年的经济适用房、小产权房同样不能用于抵押，大多数银行还不接受已经办理过抵押手续的房产作为抵押。

    （2）贷款流程复杂，成本高，抵押品在办理抵押前需要进行价值评估，其中会产生评估费，并且在办理抵押时还需要缴纳抵押登记费，提高了办理贷款的成本，同时由于抵押需要在政府部门登记，不同地方的行政办事效率和抵押品评估时间一起对贷款的时间造成影响，造成贷款流程复杂。

    （四）当前国内商业银行抵押贷款的发展现状

    抵押贷款的实行是与经济体制的改革相适应的，在计划经济时期，银行向企业发放的贷款是信用贷款，存在效益差、信用风险高的弊端，改革开发后，我国经济金融体制全面改革，进而开通抵押贷款业务，并建立了完整的配套法律法规和规章制度。而从上世纪80年代末，国内商业银行开始发展个人住房抵押贷款业务，以适应市场上需求越发旺盛的个人消费类抵押贷款，截止到2015年末，全国个人住房贷款余额为14.18万亿元，比2014年末增长23.2%。

    二、国内商业银行开办抵押贷款过程中存在的问题及其原因

    （一）借款人方面的问题及原因

    1.借款人方面存在的信用问题及原因

    银行对于借款人的信用了解主要通过对其个人品行的调查及征信系统查询获得。我国的征信体系建设正在紧锣密鼓的进行，包括将物业费缴纳情况、居民养老保险缴纳情况、公积金缴纳情况等纳入征信体系，但无法否认的是，当前的征信体系仍然无法完全满足银行的需求。目前征信系统仍然存在信息采集度低、更新滞后的问题，在实际工作中甚至经常出现借款人个人征信报告中除了客户姓名没有其他任何信息的情况，而只有及时准确的信息才能帮助银行信贷人员有效降低借款人的信用风险。同时，银行客户经理主观的判断对于借款人品行的调查影响很大，在借款人刻意隐瞒的情况下，非常容易出现银行无法完全了解借款人的真实资产负债情况，从而因为借款人的信用问题导致贷款出现风险。另外，由于抵押贷款普遍金额较大，根据银监会规定需要对贷款资金进行受托支付，但在实际工作中，即使借款人依照银行要求进行了受托支付，也依然大量存在使用虚假合同进行受托支付的情况，最终导致部分资金用于民间借贷、资金市场等，而没有按照贷款的实际申请用途使用。尤其在当前经济下行、证券交易市场极其不稳定的情况下，非常容易出现风险，导致借款人无力归还贷款，从而导致不良贷款的产生，江苏某农村商业银行2105年就曾出现客户在贷款发放后，首先依照虚假合同将贷款汇至个人银行卡，再通过多次转账回到了借款人实际控制账户中，并将贷款资金投入到股市，恰逢“股灾”，导致借款人资金链断裂，最终造成了贷款出现逾期。究其根本，这种利用虚假合同骗贷的行为根源在于借款人并没有良好的信用意识，在利益驱使下完全忽视了信用的重要性，最后造成了银行的损失，也导致信用记录出现污点，给其自身带来了不可磨灭的负面影响。

    借款人的信用问题根源还是在于社会整体信用文化的宣传和信用意识的培养，我国违背信用承诺的成本很低，相关配套法律还不健全，部分借款人没有意识到养成良好信用习惯的重要性，认为有资产抵押在银行，当自身还款能力出现问题时，不通过自身的努力和资金周转来归还贷款，而是被动的等待银行处理抵押品来归还。

    2.借款人对抵押品的使用存在的问题及原因

    银行只拥有对抵押品的处置权，而借款人仍然享有对抵押品的使用权，因抵押品常见为房产和土地，它们与借款人的日常生活息息相关，由于社会信用意识的相对淡薄，在贷款期间借款人可能会在没有提前通知银行并取得同意的前提下对抵押品做出一定的改变，比如装潢等，在实际业务中，也出现了借款人因个人原因对抵押房产进行装修及翻建，而调查客户经理未能及时跟进贷后调查，导致抵押品出现变化，最终引发了抵押权的无效，这种情况的出现一方面是因为银行未能充分告知借款人房产抵押后面临的不可随意变更，另一方面也在于借款人自身缺乏与银行的有效沟通，在对抵押品做出改动前未通知银行，给银行带来潜在的风险。部分借款人还出现在未通知银行的情况下将抵押房产外租给他人，在贷款出现风险，当银行需要对抵押品进行处置时，可能会因为承租人不愿意配合而导致银行处置工作难度增加。

    （二）银行方面存在的问题及原因

    1.银行工作人员自身存在的问题及原因

    抵押贷款的飞速发展也对银行工作人员的能力及素养提出了更高的要求，不只是需要信贷条线的客户经理做好营销拓展及准入工作，还需要后台评审部门和放款部门提高业务能力。但我国商业银行普遍存在内部控制管理发展迟缓的情况，对于员工的业务能力培养仍然有待加强，同时当前银行竞争非常激烈，商业银行为追求扩大市场份额、增加贷款规模，容易出现不尽职调查的情况，且银行对于贷款的风险把控也常常缺乏足够科学的判定方法，大量信贷人员使用自身主管判断去决定一笔贷款的风险是否存在。例如，通过贷款产品的变更，突破银监会对于贷款支付的要求，抵押贷款资金未通过受托支付支付到第三方账户，而是将款项留在借款人账户中，借款人将可以自由支取现金使用，从而增加了贷后监控的难度。而在贷款发放后，部分银行客户经理存在不重视贷后监控的问题，缺乏监控客户对资金和抵押品的使用，可能引发风险。