浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

1、调控政策

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，经济发展进入新常态，由高速增长转为中高速增长，全年GDP增速7.4％。作为国民经济重要组成部分的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列调控政策的影响，今年楼市出现大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为了促进销售、降低库存，房价开始出现松动，从5月份开始，70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌，跌幅为2％，这是继2012年6月以来的23个月之后房价环比首次下降。进入6月份，呼和浩特市首先取消了限购政策，由此拉开了各个城市退出实施三年之久的限购政策的大幕。随后各地纷纷取消限购，刺激经济增长。

截止2014年底，除北上广深以外的42个城市已全部松绑限购。虽然限购政策逐步取消，但是成交并未有明显改善，直到“930”限贷松绑政策的出台，市场开始呈现需求上升、走势企稳的态势。纵观这一年的政策，可发现政府针对房地产市场出台政策正在减少，可以看出政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需双方力量去调节。

2、实施效果

全国商品房销售面积和销售额在2014年9月分别下降8.3％和8.9％。在各地限购政策和中央限贷政策松绑后，房地产市场开始呈现需求上升、降幅收窄，走势企稳的态势。可预见，在政府直接干预减少的新常态下，市场自发的机制将会驱使供求逐渐达到新的均衡。调整过程不会出现以往政策周期下的大起大落，而是一个市场调节下的新常态回归过程。

（四）继续加大调控力度与效果（2017年-2018年）

1、调控政策

整体看，2017年是中国历史上，房地产调控最密集年份；特别是从9月开始各地调控政策非常密集，10月份单月34次，9月份单月45次。从调控城市看，一二三线城市都有分布，累计已经有超过110个城市（含县级以上）累计房地产调控已经达到了250次。

相比往年房地产调控，中央部委发布一个国几条，地方政府发布一个地方落地政策，2017年调控的最大特点是，手术刀式的精准调控，针对市场变化调整调控内容与加码力度。从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。

限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。从政策目的和影响来看，不影响自住与改善，约束投资，打击投机。本质来讲，限售就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。

从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

2、调控效果

2017年楼市调控政策的方式与往年出现了根本变化。过去的调控更多是事后管理，而在2017年楼市调控更多着眼于预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好。楼市政策范围不仅覆盖一、二线城市，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来；内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。

从城市看，房价上涨居前的城市都会继续调控，调控政策从手术刀式全面升级为“打地鼠”模式。楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。同时，房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。

三、我国房地产政策调控中存在的问题

（一）调控环境的问题

随着经济的发展，人们可支配的收入不断增加，而现阶段可供选择的保值增值投资渠道却相当匮乏，银行存款利率过低，股票投资风险过高，因而导致人们手中可投资金大量涌入房地产这一利润空间较大且风险相对较小的兼具消费和投资的领域。从国际经济环境层面来看，世界经济仍然受困于金融危机的影响，相比之下我国经济尤其是房地产领域的强劲表现自然让国外游资青睐有加。大量外资涌入在助推了我国房地产市场热度的同时也加使我国房地产调控面临更为艰巨的任务。

（二）调控政策的问题

从我国历年出台的房地产调控政策来看，基本都是以抑制需求作为调控目的，如严厉调控期的调控政策中，无论是“限购令”，或者首付比例及贷款利率的从紧从严，或者对出售自有住房征20%个人所得税等，都反映了政策是偏重于遏制需求，特别是投机性需求。扩大供给的政策有：2011年国八条规定“今年全国保障性住房和棚户区改造住房共1000万套，各地要通过新建，改建、购买或长期租赁等方式，多渠道的筹集保障房房源，并逐步扩大住房保障制度的覆盖面”，要加强对公共租赁住房供应。2013年的“国五条”指出“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。”其中遏制需求的政策不论是在数量上还是在手段上都运用较多，短期效果较好，而相对遏制需求的广大供给政策则手段单一，效果差。因此，目前我国住房需求只是在调控政策严厉打击下被暂时“冻结”，当需求增长到达顶点时，一定会出现一个购房高峰期，导致房价的更快增长。由此可以得出房地产政策并没有以市场为基础，重视供需结构，导致房地产供给严重失衡，从而促使房价上涨。

（三）地方政府的消极的问题