浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

政策的制定在于中央政府，但政策的落实在于地方政府。政策的效力还取决于有效的贯彻实施。地方政府对房地产调控政策的执行力度直接影响着房地产调控的效果。然而，在中央调控政策落实到地方政府的时候，地方政府的执行容易出现偏差，甚至不落实、不执行。

（四）政府对房地产市场的监管力度不够

房地产市场的调控不仅需要有完善的法律法规体系，更需要政府对房地产市场的有力监管。在房地产市场监管方面，监管力度不够，主要表现为责任不够明确，效率低下，行业的信用体系不健全。具体到房地产监管中的各个环节，主要有：在对企业开办环节，有关部门在对企业申办资质、审批材料等方面审批效率较低，对企业的审核不够精准，导致一些开发商在没有相应的开发能力而能获得开发资质。在土地市场监管方面，只注重审批而未注重监督，审批过程透明度有待提高。在房地产开发监管方面，审批层次较多，且监督失职行为严重，如部分开发商在未取得开发资质的情况下就擅自动工。房地产销售监管方面，也缺乏有效监督导致房地产市场乱象众生，从业人员没有资质上岗、客户与开发商之间纠纷案例众多等，物业监管和住房租赁方面，信用体系有待健全，信息透明度不高等。在保障房建设方面，一些监管制度还缺失，导致部分高收入者能入住保障房而一些真正的困难家庭无法申请到保障房。

四、对我国房地产政策调控的建议

（一）健全中央对地方的房地产调控考核机制

在房地产调控中，不光要建立中央与地方的新型关系和解决政策冲突的机制，也要健全中央政府对地方政府的考核机制。制定合理的且科学的考核评价指标体系，逐渐完善并形成规范的科学的考核评价标准机制。对地方政府的指标考核体系应包括保障房新建数量、保障房入住家庭数、房价涨幅或跌幅比例、房价收入比、市民对该地区的房价满意度、住房建设质量等一系列考核指标体系，并根据不同的形势修订考核指标体系。根据考核的结果得出评价，并作出相应的奖励和惩罚。

（二）制定房我国房地产长远的规划

房地产调控成效不足的原因之一就在于我国对房地产调控缺乏中长期的规划，导致调控缺乏连续性、前瞻性，调控政策都是针对眼前的问题而制定。我国的房地产市场，形成时间短，市场上的机制不够健全，是不完全竞争市场。我国近几年来经济增长快，房地产市场用地日显紧缺，民间资金投资渠道贫乏状况下，追求利益的本性使得各主体在共同推高房价，市场上的部分主体也在违反市场规则。为了更好的解决这些问题，应制定房地产行业发展的长远规划，而不要只着眼于房地产眼前、短期的问题。要有前瞻性的调控，不能“头痛医头，脚痛医脚”，针对一个问题进行调控，从而引发下一个问题，又对下一个问题进行调控，这样周而复始，在调控但却无效。

制定房地产业长远发展规划应由国家多部委协作而制定落实。当前就是要根据房地产市场的基础数据进行统计分析，得出精准的住房信息，同时还应根据当前我国状况，预测未来经济发展形势、人口趋势、人均收入增长，从而做出合理的房地产业中长期的发展规划。有了房地产市场的发展规划的总体纲要，在当下的房地产调控中，可根据房地产市场的内外部环境来制定调控方案，使得调控政策围绕房地产行业发展规划展开，从而促进房地产市场平稳发展，实现宏观经济平稳增长。

（三）加大保障住房建设

1.明确保障房地位 

住房具有承担人们最基本的生存保障性功能，是人类生活中的基本物品，具有准公共产品性质。住房的特殊性，使得市场机制来解决低收入家庭的居住问题会存在资源配置不佳、低效的问题，因此不能将所有的住房问题全交由市场解决。从政策实践来看，房地产市场较为成熟的国家和地区也没有将住房问题全部推向市场。我国房地产政策要坚持以科学发展观为指导，从构建社会主义和谐社会的高度出发，构建以政府为主导的住房保障体系，充分保障中低收入家庭的住房权益。 

2.制定住房保障法 

构建完善的保障住房体系就需要有住房保障法作为保障。而在我国目前是缺乏这样的法律。所以，我国应尽快出台住房保障法，以更好的保障低收入人群的住房权益。而基本住房法应主要从以下方面着手：（1）住房保障的范围要明确，要考虑各社会阶层人民的收入状况以及收入差距，制定与与经济形势相适宜的保障目标。（2）该法律应制定城镇居民的保障住房标准。（3）保障房应保障房屋的建设质量，户型设计应合理，基础设施配套应完善（4）在保障房管理方面应形成管理体系规范化，有完善的进入和退出机制，避免效率低下、管理障碍以及分配不公。

（四）维持房地长价格稳定

房地产价格是由房地产市场供需双方力量失衡形成的。促进房地产市场的稳定发展首先要维持房地产价格稳定，不会出现大幅波动，扰乱市场秩序。在市场经济条件下，房地产价格受多种因素影响，不可能停留在一定水平上固定不动。而且房地产价格变化规律存在与其他商品不同的特点，比如房地产商品的完全差异性和王地有限性对房地产价格的影响。房地产价格的稳定与否也不仅仅是环比和同比变化不大得化的。但是房地产价格无论怎么变动，都不应该脱离社会经济发展水平合理区间。因此房地产价格稳定应当与国民经济发展水平或者是地区经济发展水平相适应，短期内不会出现大幅波动。

（五）加强租赁住房供给，形成多层次的供给格局

鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，鼓励利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务。中央政府在坚持引入集体建设用地用于租赁住房建设的基础上，要求各级地方政府，尤其是一二线城市或常住人口净流入城市，在年度土地出让计划中(含主城区“三旧”改造和更新用地等存量土地)，规定一定比率的出让土地必须用于租赁住房建设，或用于公租房的建设。鼓励各地盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地，按规定改为租赁住房用地。鼓励租赁企业按规定通过存量项目进行整体承租改造后直接面向市场，大力发展长租公寓。

五、总结

房地产业的健康发展不仅关系着国计民生，也紧密联系着宏观经济运行，更影响着和谐社会的构建。然而，房地产业的健康发展有赖于政府的宏观调控。但是，政府在房地产调控中也表现出了成效不足的现状。房地产调控是项复杂的系统工程，不仅涉及了金融、土地、税收等多个领域及相关制度，调控难度较大，而且我国当前正处于经济转型期，房地产市场起步晚，房地产市场相关制度不够健全，因此，多方面的因素导致我国房地产市场调控成效不足。 

为了提高房地产调控成效，实现调控目标，当前房地产调控可从以下几方面做出改进：一、政府应首先明确其在房地产调控中的作用和地位，理顺政府与市场的关系，政府的职责是健康房地产市场机制，弥补房地产市场失灵，提供市场不能有效供给的保障性住房。二、由于政府是房地产市场调控的主体，政府在房地产调控中首先应防范政府自身的缺陷或政府失灵。三、当前我国应从各个领域完善相关的制度建设，如完善保障房体系、完善金融和税收体系、建立房地产中长期发展规划等，形成较为完善的房地产调控体系，保障房地产市场调控的政策效果，从而达到房地产调控的预期。

参考文献

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