浅析房地产价格影响因素(三)

（四）房地产的内在因素和周边环境因素

     这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低

三、调控房地产价格的政策建议

   （一）加强国家对房地产价格的指导

         我国房地产开发商开发房地产的利润率达到30%左右，而发达国家一般不超过10%。由此可见，我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴，是有背于社会主义原则的

    （二）加强对地方政府执行政策的监管力度

   应正确处理好中央和地方的关系，中央政府作为全国和社会利益的代表，应当以社会利益为重。对地方政府加强监管和引导的力度，建议都制定一些强制性的政策。

（三）采取有效措施，抑制房地产投资过热

我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取利益，针对该情况，国家不仅应在交易税方面进行规范，还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为，真正发挥城市房地产的住房保参考。

四、结论

房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几个方面改善：

（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。

（2）严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保障，政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策执行问题。

（3）严格监控房价，提高居民收入。一方面政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，采取强有力的措施打击炒房哄抬房价现象，防止房价大幅度波动，有效控制房价的非理性变动。另一方面，可以通过提高居民收入方式，是更多的老百姓买得起房子。

（4）完善房地产梯度住房消费，市场结构的建设，引导住房梯度消费，要通过引导居民，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的规模发展。

参考文献：

[1]  《房地产经济学》[M]高等教育出版社出版 第五章 房地产价格

[2]  李贤沛。21世纪中国产业政策研究[M]，北京：北京经济管理出版社，2005

[3]  陈森峰 陈龙乾，宏观调控对房地产价格的影响分析[M]，北京经济学家出版社 2005.4