浅析房地产价格影响因素 (3)(一)

摘要

作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看，房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从多个方面说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。

关键词：住宅价格，商品房市场，影响因素，实证研究

   目录

摘要

ABSTRACT

前言

研究背景

研究目的和意义

第1章区位因素对房地产价格形成的影响

1.1距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响

1.2对外交通条件对房价的影响

1.3生活保障设施对房价的影响

1.3.1 文体设施对房价的影响

1.3.2教育对房价的影响

1.3.3医疗卫生设施对房价的影响

1.3.4 体育娱乐设施对房价的影响

第2章人口因素对房地产价格的影响

2.1人口总量与人口增长

2.2 人口结构

2.2.1 婚龄人口

2.2.2中年人口

2.2.3 老龄人口

2.3 人口户籍结构

2.4 家庭规模与结构

第3章政策因素对房地产价格形成的影响及调控方法

3.1政策因素对房地产价格形成的影响

3.1.1 土地政策

3.1.2 金融政策

3.1.3 其他金融政策对房地产价格的影响

3.1.4 税收政策

3.2调控房地产价格的政策建议

3.2.1 加强国家对房地产价格的指导

3.2.2 发挥国有房地产开发公司的引导作用

3.2.3调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度

 3.2.4完善住房调控体制，采取有效措施,抑制房地产投资过热

第4章其他因素对房地产价格的影响

4.1环境因素对房地产价格的影响

4.1.1 大气环境

4.1.2水体环境

4.1.3 声环境

4.1.4其他环境要素

4.2其他因素对房地产价格的影响

4.2.1 自身因素

4.2.2 经济因素

4.2.3 社会因素

4.2.3心理因素

结论

致谢

参考文献

前言

研究背景

   房地产业的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。

房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。但是房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。

   房地产对中国经济贡献卓著，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

        研究目的和意义

进入21世纪以来,中国的房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,但区域发展不平衡。在国家减少土地供给的情况下,房地产价格不断创出新高,甚至部分地区涨幅过大。房地产价格的走高,一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因,另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果,包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道,但在居民强大的购房需求刺激下,房地产价格仍将处于上升通道,涨速会有所回落。之所以对房地产的价格进行研究也是基于以下的几方面原因，建设部曾在1996年8月提出从五个方面理顺政以促进住房建设形成新的经济增长点，其中的一个方面就是要理清商品住房价格构成，调整计划经济体制下商品住房价格构成，而理清价格构成和价格调整都需要以对价格机制进行研究为前提。而目前房价也是日常讨论最多的话题之一，不同的人站在不同的立场上对其进行评论，但房价却依然让人捉摸不定。正是基于以上的背景，本文对住宅产业的价格机制进行研究。

   进行了各方面的研究，正是希望能够让其方方面面更加为人所知，也能够为房地产行业的宏观调控提供一点可以参考的内容。房地产兼具消费品和投资品的双重属性,是现代社会经济中国民财富的重要组成部分。房地产资产价值与房地产价格息息相关,因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平,而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。分析房地产价格波动及其特征,有助于全面、系统地了解房价波动规律,从而促进我国房地产市场的持续健康发展。