浅析房地产价格影响因素 (3)(二)

     第1章区位因素对房地产价格形成的影响

区位是指一事物与其他事物之间的空间位置关系，可分为自然区位、经济及社会性文化区位等。一般来说房屋因其在市场上的价格也有差别，并且由于决定区位的的条件在民展变化着，房价也会随区位的变化而改变。

交通条件与房价的关系社会是因为信息、物流、能源和人员的流动而存在，

交通条件是衡量地理位置好坏的重要指标，是影响区位因素的主要方面。北京师范大学土地研究中心蒋立红、张洁2004年所作的“居民购房意向调查”也显示，70.8℅的居民将“交通便捷”作为继“住房价格”后列第二位考虑的因素。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化发展的活力，促进房地产价值的提升。

1.1 距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响

   城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）一般来说，在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用窨距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交能设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。北京的情况，就明显地表现出了这一特征，不守在实际情况中，因自然条件和社会性发展及历史文化等影响，不会再现出标准同心圆。据统计，徐州市二环以内的普通商品房价格一般在每平方米8000—12000元左右，但是北二环、三环之间是每平方米7000 元左右，但是北三环、东三环、西三环的房价在每平方米7500——8000元基础；四环以内是每平方米6000——7000元，北四环不低于每平方米6500元；四环之外也在此500元以上。

1.2 对外交通条件对房价的影响

    交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从非凡带动房地产产业的蓬勃发展。以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面；在主要干线方面，包括京沪、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，47条航线通往26个大城市。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开始和商圈的日渐形成，提升的这一地域房价。

   基础设施配套与房价的关系完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。

1.3 生活保障设施对房价的影响

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理

能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。

   随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注。邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。

1.3.1 文体设施对房价的影响

   文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程序分别为51.7℅和45.3℅。

1.3.2 教育对房价的影响

教育环境对房地产有着积极的推动作用,可以间接拉动房产有着积极的推动作用,可以间接拉动房地产产业的步伐,深圳特区报地产部和“搜房网”联合进行了一次“教育地产网上调查”活动,一周内有634人参与调查。结果表明,有73.2℅的人希望小区或附近有一个配套的名校;15.8℅的人将学校视为买房子的决定因素。对发展商来说,在楼盘硬件越来越同质化的今天,教育概念成了楼盘的一个卖点,有助于销售。教育设施的配套好或者临近知名学校,不仅增加了房地产的人文色彩,还大大提高了房地产的附加值,使得房地产的价格提高。

1.3.3 医疗卫生设施对房价的影响

  小区有完善的医疗设施或者临按时完成大型的医院,方便人们就医,会抬升房价。例如北京昌平立水桥地区,医疗设施非常欠缺,所以目前此地的房价较低。如果在社区建立二级或二级以下的医院,人们的就医条件得到改善,房价自然会有较大的增值。相反,万柳及其周边地区在医疗配套设施方面因为拥有海演医院、西苑中医院、四季青医院等，成为了中关村人理想的安居之所，成为北京的高价位住宅区。